{"id":142,"date":"2026-07-17T13:03:22","date_gmt":"2026-07-17T11:03:22","guid":{"rendered":"https:\/\/zalach.com\/blog\/?p=142"},"modified":"2026-07-17T14:44:29","modified_gmt":"2026-07-17T12:44:29","slug":"due-diligence-comprar-piso-alquilar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zalach.com\/blog\/due-diligence-comprar-piso-alquilar","title":{"rendered":"Due diligence antes de comprar para alquilar: checklist y n\u00fameros"},"content":{"rendered":"<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/blog-og-default.png\" alt=\"Portada del art\u00edculo sobre due diligence antes de comprar un piso para alquilar, fondo oscuro con el logotipo de Zalach en dorado\" \/><\/p>\n<p>Hacer una <strong>due diligence antes de comprar un piso para alquilar<\/strong> (o un garaje, un trastero o un local) es la diferencia entre invertir y cruzar los dedos. No hace falta ser un fondo: con una checklist ordenada y cuatro c\u00e1lculos bien hechos puedes detectar antes de firmar los problemas que luego cuestan miles de euros. Aqu\u00ed tienes ambas cosas.<\/p>\n<nav class=\"zb-toc\" aria-label=\"\u00cdndice del art\u00edculo\"><strong>En este art\u00edculo<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"#que-es\">Qu\u00e9 es la due diligence antes de comprar un piso o un garaje<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#checklist\">Checklist: qu\u00e9 revisar antes de comprar para alquilar<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#numeros\">Los n\u00fameros que tienes que calcular (con ejemplo)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#errores\">Los 3 errores que m\u00e1s dinero cuestan<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#preguntas-frecuentes\">Preguntas frecuentes<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/nav>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 id=\"que-es\">Qu\u00e9 es la due diligence antes de comprar un piso o un garaje<\/h2>\n<p>Es la revisi\u00f3n sistem\u00e1tica de una propiedad antes de comprarla: situaci\u00f3n legal y registral, estado f\u00edsico, cargas, comunidad, mercado de alquiler de la zona y, sobre todo, los n\u00fameros reales de la operaci\u00f3n. En operaciones grandes la hace un equipo; en una compra particular puedes cubrir el 90% con m\u00e9todo y datos p\u00fablicos.<\/p>\n<h2 id=\"checklist\">Checklist: qu\u00e9 revisar antes de comprar para alquilar<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Registro y cargas<\/strong>: nota simple actualizada (titularidad, hipotecas, embargos, servidumbres); puedes pedirla online en la <a href=\"https:\/\/sede.registradores.org\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Sede de los Registradores de Espa\u00f1a<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Comunidad<\/strong>: certificado de estar al corriente, derramas aprobadas o previstas, y actas del \u00faltimo a\u00f1o (ah\u00ed salen las goteras).<\/li>\n<li><strong>Estado f\u00edsico<\/strong>: instalaciones, humedades, y en garajes: filtraciones, accesos y anchura real de la plaza.<\/li>\n<li><strong>Situaci\u00f3n de alquiler<\/strong>: si se vende alquilado, contrato vigente, renta, fianza depositada y si el inquilino est\u00e1 al d\u00eda.<\/li>\n<li><strong>Fiscalidad de la compra<\/strong>: ITP de segunda mano (o IVA+AJD en obra nueva) seg\u00fan comunidad aut\u00f3noma; en Andorra, el nuevo impuesto a la inversi\u00f3n extranjera.<\/li>\n<li><strong>Mercado de la zona<\/strong>: renta media real de inmuebles comparables, no la del anuncio m\u00e1s optimista del portal.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"numeros\">Los n\u00fameros que tienes que calcular (con ejemplo)<\/h2>\n<p>Con un garaje de 14.000 EUR que renta 85 EUR\/mes: rentabilidad <strong>bruta<\/strong> = 1.020\/14.000 = 7,3%. Pero la que importa es la <strong>neta<\/strong>: resta IBI, comunidad y un colch\u00f3n de vacancia, y la cifra baja al 5-6%. Y si financias parte, la <strong>apalancada<\/strong> (cash-on-cash) es la que dice si tu dinero trabaja. Los tres c\u00e1lculos, con el punto de equilibrio, los tienes explicados en el <a href=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/calcular-rentabilidad-alquiler\">art\u00edculo de rentabilidad<\/a> y automatizados en la <a href=\"https:\/\/zalach.com\/calculadora\">calculadora gratuita<\/a>. Los t\u00e9rminos (NOI, LTV, cap rate) est\u00e1n en el <a href=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/glosario-inversion-inmobiliaria\">glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria<\/a>.<\/p>\n<h2 id=\"errores\">Los 3 errores que m\u00e1s dinero cuestan<\/h2>\n<p><strong>Comprar con la renta del anuncio<\/strong>: los anuncios marcan el techo del mercado, no la media. <strong>Olvidar los impuestos de compra<\/strong>: un ITP del 8-10% convierte una ganga en una operaci\u00f3n mediocre. <strong>No calcular la vacancia<\/strong>: un mes vac\u00edo al a\u00f1o baja la rentabilidad real medio punto o m\u00e1s.<\/p>\n<h2 id=\"preguntas-frecuentes\">Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto cuesta una due diligence profesional?<\/h3>\n<p>Para operaciones particulares, los informes de inversi\u00f3n independientes van de 150 a 500 EUR seg\u00fan el tipo de inmueble. En Zalach hacemos el <a href=\"https:\/\/zalach.com\/servicios\/informe-inversion\">informe de inversi\u00f3n<\/a> con nuestra propia metodolog\u00eda (rentabilidad bruta\/neta\/apalancada, break-even, escenarios e impuestos ES\/AD) desde 149 EUR, con revisi\u00f3n por videollamada incluida.<\/p>\n<h3>\u00bfMerece la pena para un garaje de 12.000 EUR?<\/h3>\n<p>Es donde m\u00e1s se falla: parecen operaciones tan peque\u00f1as que se compran sin mirar, y una plaza estrecha o una comunidad con derrama se come a\u00f1os de renta. La versi\u00f3n garaje\/trastero del informe cuesta 149 EUR: menos que dos mensualidades de la plaza.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 datos necesito para empezar?<\/h3>\n<p>Direcci\u00f3n o anuncio, precio previsto y, si existe, la renta actual. Con eso se puede montar el an\u00e1lisis completo.<\/p>\n<p><strong>\u00bfTienes una operaci\u00f3n entre manos?<\/strong> <a href=\"https:\/\/zalach.com\/servicios\/informe-inversion\">Pide el informe de inversi\u00f3n<\/a> (desde 149 EUR) o haz los n\u00fameros r\u00e1pidos con la <a href=\"https:\/\/zalach.com\/calculadora\">calculadora gratuita<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Checklist de due diligence antes de comprar un piso, garaje o local para alquilar: qu\u00e9 revisar, qu\u00e9 calcular y los 3 errores que m\u00e1s cuestan. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":51,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"rank_math_description":"Due diligence antes de comprar un piso para alquilar: checklist de 6 puntos, los n\u00fameros que debes calcular y los 3 errores que m\u00e1s dinero cuestan.","rank_math_focus_keyword":"due diligence antes de comprar un piso","rank_math_title":"Due diligence antes de comprar un piso para alquilar: checklist 2026","rank_math_canonical_url":"https:\/\/zalach.com\/blog\/due-diligence-comprar-piso-alquilar","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-142","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/142","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=142"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/142\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":150,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/142\/revisions\/150"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/51"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=142"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=142"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=142"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}