{"id":21,"date":"2026-07-06T02:00:00","date_gmt":"2026-07-06T00:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/zalach.com\/blog\/glosario-inversion-inmobiliaria\/"},"modified":"2026-07-22T21:45:23","modified_gmt":"2026-07-22T19:45:23","slug":"glosario-inversion-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zalach.com\/blog\/glosario-inversion-inmobiliaria","title":{"rendered":"Glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria: NOI, cash-on-cash, LTV y m\u00e1s"},"content":{"rendered":"<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/glosario-inversion-inmobiliaria.png\" alt=\"Portada del art\u00edculo Glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria: NOI, cash-on-cash y LTV, fondo oscuro con el nombre Zalach en dorado\" width=\"1200\" height=\"630\" \/><\/p>\n<p>La inversi\u00f3n inmobiliaria tiene su propio vocabulario, y buena parte viene directamente del ingl\u00e9s financiero. Este <strong>glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria<\/strong> re\u00fane los t\u00e9rminos que m\u00e1s aparecen al hablar de rentabilidad de un alquiler, explicados de forma directa.<\/p>\n<p>Estos indicadores (NOI, cash-on-cash, LTV) los calcula por inmueble y por sociedad un <a href=\"https:\/\/zalach.com\/software-gestion-patrimonio-inmobiliario\">software de gesti\u00f3n de patrimonio inmobiliario<\/a> con multi-entidad, para no tener que rehacerlos a mano cada trimestre.<\/p>\n<nav class=\"zb-toc\" aria-label=\"\u00cdndice del art\u00edculo\"><strong>En este art\u00edculo<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"#los-terminos-basicos-del-glosario-de-inversion-inm\">Los t\u00e9rminos b\u00e1sicos del glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#noi-net-operating-income-ingreso-operativo-neto\">NOI (Net Operating Income \/ Ingreso operativo neto)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#rentabilidad-bruta\">Rentabilidad bruta<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#rentabilidad-neta\">Rentabilidad neta<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#cash-on-cash-rentabilidad-apalancada\">Cash-on-cash (rentabilidad apalancada)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#ltv-loan-to-value\">LTV (Loan-to-Value)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#cap-rate-tasa-de-capitalizacion\">Cap rate (tasa de capitalizaci\u00f3n)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#tir-tasa-interna-de-retorno\">TIR (Tasa Interna de Retorno)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#payback\">Payback<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#break-even-punto-de-equilibrio\">Break-even (punto de equilibrio)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#vacancia\">Vacancia<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#equity\">Equity<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#amortizacion-fiscal\">Amortizaci\u00f3n (fiscal)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#calcula-estos-terminos-con-tus-propios-datos\">Calcula estos t\u00e9rminos con tus propios datos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/nav>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><\/figure>\n<h2 id=\"los-terminos-basicos-del-glosario-de-inversion-inm\">Los t\u00e9rminos b\u00e1sicos del glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria<\/h2>\n<h2 id=\"noi-net-operating-income-ingreso-operativo-neto\">NOI (Net Operating Income \/ Ingreso operativo neto)<\/h2>\n<p>El NOI es el ingreso anual por alquiler menos los gastos de explotaci\u00f3n del inmueble (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento), <strong>sin contar la hipoteca ni los impuestos sobre el beneficio<\/strong>. Es la base para calcular la rentabilidad neta: NOI \/ precio de compra \u00d7 100.<\/p>\n<h2 id=\"rentabilidad-bruta\">Rentabilidad bruta<\/h2>\n<p>Ingreso anual por alquiler \/ precio de compra \u00d7 100. No descuenta ning\u00fan gasto. Es la cifra m\u00e1s simple y la que menos informaci\u00f3n aporta, aunque es la que m\u00e1s se usa como primer filtro al comparar oportunidades.<\/p>\n<h2 id=\"rentabilidad-neta\">Rentabilidad neta<\/h2>\n<p>NOI \/ precio de compra \u00d7 100. M\u00e1s representativa que la bruta porque descuenta los gastos reales de mantener el inmueble.<\/p>\n<h2 id=\"cash-on-cash-rentabilidad-apalancada\">Cash-on-cash (rentabilidad apalancada)<\/h2>\n<p>Flujo de caja anual despu\u00e9s de pagar la hipoteca, dividido entre el capital propio que realmente has puesto (entrada + gastos de compra), no entre el valor total del inmueble. Mide el rendimiento sobre tu dinero, no sobre el activo completo. Con financiaci\u00f3n favorable, suele ser mayor que la rentabilidad neta, porque parte del capital lo pone el banco.<\/p>\n<p><strong>Ejemplo de c\u00e1lculo:<\/strong> compras un piso por 150.000 \u20ac, con una entrada de 40.000 \u20ac y 12.000 \u20ac de gastos de compra (impuestos, notar\u00eda, agencia). Tu capital propio invertido es 52.000 \u20ac. El alquiler te genera un flujo de caja anual, despu\u00e9s de pagar la hipoteca, de 3.640 \u20ac. El cash-on-cash es 3.640 \/ 52.000 \u00d7 100 = <strong>7%<\/strong>. Ese 7% es lo que rinde tu dinero, no el precio total del piso.<\/p>\n<h2 id=\"ltv-loan-to-value\">LTV (Loan-to-Value)<\/h2>\n<p>Porcentaje del valor del inmueble financiado con deuda: importe pendiente de la hipoteca \/ valor del inmueble \u00d7 100. Un LTV del 70% significa que el 70% del valor est\u00e1 financiado y el 30% restante es tu equity (capital propio).<\/p>\n<p>El <a href=\"https:\/\/clientebancario.bde.es\/pcb\/es\/menu-horizontal\/productosservici\/financiacion\/hipotecas\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Portal del Cliente Bancario del Banco de Espa\u00f1a<\/a> detalla c\u00f3mo las entidades usan el LTV al conceder una hipoteca: cuanto m\u00e1s alto es, m\u00e1s riesgo asume el banco y peores condiciones suele ofrecer.<\/p>\n<h2 id=\"cap-rate-tasa-de-capitalizacion\">Cap rate (tasa de capitalizaci\u00f3n)<\/h2>\n<p>T\u00e9rmino muy usado en mercados anglosajones, equivalente en la pr\u00e1ctica a la rentabilidad neta: NOI \/ valor de mercado del inmueble. Se usa sobre todo para comparar activos entre s\u00ed en un mismo mercado, m\u00e1s que para un an\u00e1lisis de una compra concreta con financiaci\u00f3n.<\/p>\n<h2 id=\"tir-tasa-interna-de-retorno\">TIR (Tasa Interna de Retorno)<\/h2>\n<p>La TIR mide la rentabilidad anualizada de toda la inversi\u00f3n a lo largo del tiempo, no solo de un a\u00f1o concreto: tiene en cuenta los flujos de caja de cada ejercicio y tambi\u00e9n el precio de venta final del inmueble. A diferencia del cash-on-cash o la rentabilidad neta, que son una foto de un momento dado, la TIR resume en un \u00fanico porcentaje el rendimiento completo de la operaci\u00f3n, desde la compra hasta la venta. Por eso es la m\u00e9trica m\u00e1s adecuada para comparar dos inversiones con distinto horizonte temporal o distinto perfil de flujos de caja.<\/p>\n<h2 id=\"payback\">Payback<\/h2>\n<p>N\u00famero de a\u00f1os necesarios para recuperar, v\u00eda flujo de caja, el capital inicial invertido en la compra. Un payback corto indica que recuperas antes tu capital, aunque no mide por s\u00ed solo la rentabilidad a largo plazo del activo.<\/p>\n<h2 id=\"break-even-punto-de-equilibrio\">Break-even (punto de equilibrio)<\/h2>\n<p>El nivel de ingresos (o de ocupaci\u00f3n) a partir del cual el inmueble deja de dar p\u00e9rdidas: el punto en que los ingresos igualan exactamente a los gastos totales (incluida la hipoteca, si la hay). Por debajo del break-even, el inmueble genera flujo de caja negativo.<\/p>\n<h2 id=\"vacancia\">Vacancia<\/h2>\n<p>Porcentaje estimado de meses en que el inmueble no genera ingreso por estar vac\u00edo o por impago del inquilino. Se descuenta del ingreso bruto anual antes de calcular la rentabilidad neta, para no sobreestimarla.<\/p>\n<h2 id=\"equity\">Equity<\/h2>\n<p>Valor del inmueble menos la deuda pendiente: lo que realmente \u00abes tuyo\u00bb del activo en un momento dado. Aumenta tanto por la amortizaci\u00f3n de la hipoteca como por la revalorizaci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n<h2 id=\"amortizacion-fiscal\">Amortizaci\u00f3n (fiscal)<\/h2>\n<p>En el contexto fiscal del IRPF, el porcentaje anual (con car\u00e1cter general, el 3%) que se puede deducir sobre el valor de construcci\u00f3n del inmueble como gasto, en concepto de desgaste por el paso del tiempo. No debe confundirse con la amortizaci\u00f3n de capital de una hipoteca.<\/p>\n<h2 id=\"calcula-estos-terminos-con-tus-propios-datos\">Calcula estos t\u00e9rminos con tus propios datos<\/h2>\n<p>En vez de calcular cada uno de estos indicadores a mano, puedes usar nuestra <a href=\"\/calculadora\">calculadora de rentabilidad de un alquiler<\/a>, que da la rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash, el payback y el LTV a partir de tus datos reales. Si adem\u00e1s quieres profundizar en c\u00f3mo se calcula cada rentabilidad paso a paso, puedes leer nuestra gu\u00eda sobre <a href=\"\/blog\/calcular-rentabilidad-alquiler\">c\u00f3mo calcular la rentabilidad real de un alquiler<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si te cruzas con t\u00e9rminos como NOI, cash-on-cash o LTV y no tienes claro qu\u00e9 significan, este glosario los explica todos con ejemplos, sin tecnicismos. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":61,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"rank_math_description":"Glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria con ejemplos: qu\u00e9 son NOI, cash-on-cash, LTV, cap rate, TIR y break-even, con f\u00f3rmulas y un c\u00e1lculo paso a paso.","rank_math_focus_keyword":"glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria","rank_math_title":"Glosario de inversi\u00f3n inmobiliaria: 8 t\u00e9rminos clave (NOI, LTV, cash-on-cash)","rank_math_canonical_url":"https:\/\/zalach.com\/blog\/glosario-inversion-inmobiliaria","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-21","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":188,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21\/revisions\/188"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/61"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}