{"id":23,"date":"2026-07-02T02:00:00","date_gmt":"2026-07-02T00:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/zalach.com\/blog\/calcular-rentabilidad-alquiler\/"},"modified":"2026-07-21T14:31:25","modified_gmt":"2026-07-21T12:31:25","slug":"calcular-rentabilidad-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zalach.com\/blog\/calcular-rentabilidad-alquiler","title":{"rendered":"C\u00f3mo calcular la rentabilidad real de un alquiler: bruta, neta y apalancada"},"content":{"rendered":"<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/calcular-rentabilidad-alquiler.png\" alt=\"Portada del art\u00edculo de Zalach sobre c\u00f3mo calcular la rentabilidad de un alquiler, fondo oscuro con el logo Zalach en dorado\" width=\"1200\" height=\"630\" \/><br \/>\n\u201c\u00bfCu\u00e1nto rinde este alquiler?\u201d parece una pregunta simple, pero la respuesta cambia radicalmente seg\u00fan qu\u00e9 rentabilidad est\u00e9s calculando. La rentabilidad bruta que suele anunciarse en los portales inmobiliarios rara vez coincide con lo que realmente te queda en el bolsillo. Aqu\u00ed te explicamos las tres rentabilidades que importan, c\u00f3mo calcular la rentabilidad de un alquiler paso a paso con un ejemplo real, y qu\u00e9 gastos puedes restar.<\/p>\n<p>Si prefieres saltarte las f\u00f3rmulas, la <a href=\"https:\/\/zalach.com\/calculadora\">calculadora de rentabilidad de Zalach<\/a> hace los tres c\u00e1lculos (bruta, neta y apalancada) con tus n\u00fameros en un minuto.<\/p>\n<nav class=\"zb-toc\" aria-label=\"\u00cdndice del art\u00edculo\"><strong>En este art\u00edculo<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"#rentabilidad-bruta\">Rentabilidad bruta<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#rentabilidad-neta-noi\">Rentabilidad neta (NOI)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#ejemplo-practico-calcular-la-rentabilidad-de-un-al\">Ejemplo pr\u00e1ctico: calcular la rentabilidad de un alquiler paso a paso<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#que-gastos-restar-y-la-diferencia-con-la-declaraci\">Qu\u00e9 gastos restar (y la diferencia con la declaraci\u00f3n de la renta)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#rentabilidad-apalancada-cash-on-cash\">Rentabilidad apalancada (cash-on-cash)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#otras-metricas-que-conviene-mirar\">Otras m\u00e9tricas que conviene mirar<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#calculalo-con-tus-propios-numeros\">Calc\u00falalo con tus propios n\u00fameros<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/nav>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><\/figure>\n<h2 id=\"rentabilidad-bruta\">Rentabilidad bruta<\/h2>\n<p>Es la m\u00e1s simple y la que menos informaci\u00f3n aporta: el alquiler anual dividido entre el precio de compra del inmueble. No descuenta ning\u00fan gasto, ni impuestos, ni vacancia. Sirve como primer filtro para comparar oportunidades, pero no para tomar una decisi\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n<h2 id=\"rentabilidad-neta-noi\">Rentabilidad neta (NOI)<\/h2>\n<p>La rentabilidad neta descuenta del alquiler los gastos reales de mantener el inmueble: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, y tambi\u00e9n la vacancia o el impago estimado. Lo que queda es el NOI (ingreso operativo neto) anual, y dividirlo entre el precio de compra (m\u00e1s los gastos de compra) da la rentabilidad neta real, mucho m\u00e1s representativa que la bruta.<\/p>\n<h2 id=\"ejemplo-practico-calcular-la-rentabilidad-de-un-al\">Ejemplo pr\u00e1ctico: calcular la rentabilidad de un alquiler paso a paso<\/h2>\n<p>Supongamos un piso comprado por 150.000 \u20ac, con 14.000 \u20ac adicionales en gastos de compra (ITP, notar\u00eda, registro, gestor\u00eda), es decir, una inversi\u00f3n total de 164.000 \u20ac. Se alquila por 750 \u20ac\/mes:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Ingreso anual bruto:<\/strong> 750 \u20ac \u00d7 12 = 9.000 \u20ac.<\/li>\n<li><strong>Vacancia estimada:<\/strong> 1 mes al a\u00f1o sin inquilino \u2192 \u2212750 \u20ac. Ingreso efectivo: 8.250 \u20ac.<\/li>\n<li><strong>Gastos anuales:<\/strong> IBI (350 \u20ac) + comunidad (600 \u20ac) + seguro de hogar (180 \u20ac) + mantenimiento y reparaciones (400 \u20ac) = 1.530 \u20ac.<\/li>\n<li><strong>NOI:<\/strong> 8.250 \u20ac \u2212 1.530 \u20ac = 6.720 \u20ac.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Con estos n\u00fameros, la <strong>rentabilidad bruta<\/strong> ser\u00eda 9.000 \/ 150.000 = <strong>6 %<\/strong>, pero la <strong>rentabilidad neta<\/strong> real es 6.720 \/ 164.000 = <strong>4,1 %<\/strong>. Casi dos puntos de diferencia solo por incluir gastos y vacancia \u2014 de ah\u00ed que fiarse \u00fanicamente de la rentabilidad bruta anunciada en un portal pueda llevar a una decisi\u00f3n equivocada.<\/p>\n<h2 id=\"que-gastos-restar-y-la-diferencia-con-la-declaraci\">Qu\u00e9 gastos restar (y la diferencia con la declaraci\u00f3n de la renta)<\/h2>\n<p>Para calcular la rentabilidad neta real de la inversi\u00f3n (la que importa para decidir si comprar o no) se restan los gastos de caja: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gesti\u00f3n y vacancia. Pero a efectos del IRPF, la Agencia Tributaria permite deducir del rendimiento del alquiler una lista de <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/vivienda-otros-inmuebles\/tributacion-arrendador-viviendas-otros-inmuebles\/calculo-rendimiento-alquiler-inmueble\/gastos-deducibles.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">gastos deducibles algo m\u00e1s amplia<\/a>, que incluye tambi\u00e9n los intereses del pr\u00e9stamo y la amortizaci\u00f3n del inmueble y del mobiliario \u2014 esta \u00faltima no es una salida de dinero real, por lo que reduce la factura fiscal sin afectar al cash flow. Por eso la rentabilidad neta que usas para decidir una compra y el rendimiento neto que declaras en la renta no tienen por qu\u00e9 coincidir.<\/p>\n<p>Si el alquiler es de una vivienda habitual, adem\u00e1s puede aplicar una <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/vivienda-otros-inmuebles\/tributacion-arrendador-viviendas-otros-inmuebles\/calculo-rendimiento-alquiler-inmueble\/reduccion-rendimiento-aplicable-vivienda-habitual.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">reducci\u00f3n sobre el rendimiento neto<\/a> \u2014 del 60 % para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 o cuando se hayan hecho obras de rehabilitaci\u00f3n en los dos a\u00f1os previos, y de hasta el 90 % seg\u00fan la zona y el tipo de contrato para los firmados despu\u00e9s de esa fecha. Esta reducci\u00f3n baja el impuesto a pagar, pero no debe mezclarse con el c\u00e1lculo de rentabilidad de la inversi\u00f3n: son dos cifras distintas para dos preguntas distintas.<\/p>\n<h2 id=\"rentabilidad-apalancada-cash-on-cash\">Rentabilidad apalancada (cash-on-cash)<\/h2>\n<p>Si financias la compra con una hipoteca, la rentabilidad apalancada mide el retorno sobre el dinero que realmente has puesto de tu bolsillo (la entrada m\u00e1s los gastos de compra), no sobre el precio total del inmueble. Se calcula a partir del cash flow anual \u2014el NOI menos la cuota anual de la hipoteca\u2014 dividido entre el capital propio invertido. Cuando la financiaci\u00f3n es favorable, la rentabilidad apalancada suele ser m\u00e1s alta que la neta, porque est\u00e1s usando el dinero del banco para generar parte del retorno.<\/p>\n<h2 id=\"otras-metricas-que-conviene-mirar\">Otras m\u00e9tricas que conviene mirar<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Payback:<\/strong> los a\u00f1os que tardar\u00edas en recuperar la inversi\u00f3n inicial con el cash flow generado.<\/li>\n<li><strong>LTV (loan-to-value):<\/strong> qu\u00e9 porcentaje del valor del inmueble est\u00e1 financiado con deuda.<\/li>\n<li><strong>Tipo impositivo indirecto:<\/strong> IVA o IGI seg\u00fan la jurisdicci\u00f3n, relevante si el alquiler est\u00e1 sujeto a este impuesto (por ejemplo, en locales).<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"calculalo-con-tus-propios-numeros\">Calc\u00falalo con tus propios n\u00fameros<\/h2>\n<p>En vez de hacerlo a mano en una hoja de c\u00e1lculo, puedes usar nuestra <a href=\"\/calculadora\">calculadora de rentabilidad de un alquiler<\/a>, gratuita y sin registro: introduces el precio de compra, gastos, alquiler mensual, vacancia estimada, gastos anuales y, si financias la compra, el importe y las condiciones del pr\u00e9stamo. La calculadora te da la rentabilidad bruta, neta y apalancada, el payback, el cash flow anual y el LTV \u2014 con la jurisdicci\u00f3n (Espa\u00f1a o Andorra) aplicada correctamente. Ten en cuenta que los resultados son informativos y no constituyen asesoramiento financiero ni fiscal.<\/p>\n<p>Y si gestionas varios inmuebles, Zalach calcula esta misma rentabilidad de forma continua para cada uno de tus activos, con tus datos reales de cobros y gastos \u2014 no una estimaci\u00f3n puntual, sino tu rentabilidad actualizada en todo momento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La rentabilidad bruta esconde m\u00e1s de lo que dice. Aprende a calcular la rentabilidad neta y la apalancada de un alquiler con nuestra calculadora gratuita. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":56,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"rank_math_description":"Aprende a calcular la rentabilidad de un alquiler con un ejemplo num\u00e9rico completo: bruta, neta (NOI) y apalancada, m\u00e1s qu\u00e9 gastos puedes restar.","rank_math_focus_keyword":"calcular la rentabilidad de un alquiler","rank_math_title":"Calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y apalancada (2026)","rank_math_canonical_url":"https:\/\/zalach.com\/blog\/calcular-rentabilidad-alquiler","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-23","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":169,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23\/revisions\/169"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/56"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}