{"id":237,"date":"2026-10-08T12:48:57","date_gmt":"2026-10-08T10:48:57","guid":{"rendered":"https:\/\/zalach.com\/blog\/verifactu-vs-factura-electronica"},"modified":"2026-10-20T13:43:02","modified_gmt":"2026-10-20T11:43:02","slug":"verifactu-vs-factura-electronica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zalach.com\/blog\/verifactu-vs-factura-electronica","title":{"rendered":"Verifactu vs factura electr\u00f3nica: diferencias, fechas y qu\u00e9 cambia si alquilas"},"content":{"rendered":"<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/verifactu-vs-factura-electronica.webp\" alt=\"Ilustraci\u00f3n: Verifactu, que regula el programa de facturaci\u00f3n y su registro, frente a la factura electr\u00f3nica, que regula el formato y el env\u00edo de facturas entre empresas\" width=\"1200\" height=\"630\" \/><\/p>\n<p><strong>Respuesta corta:<\/strong> no, <strong>Verifactu y la factura electr\u00f3nica no son lo mismo<\/strong>. Verifactu regula c\u00f3mo debe ser el programa con el que facturas. La factura electr\u00f3nica obligatoria regula en qu\u00e9 formato se emiten y se env\u00edan las facturas entre empresas y profesionales. Tienen \u00e1mbitos y calendarios distintos, as\u00ed que saber si te afecta una no te dice si te afecta la otra. Un ejemplo: un propietario persona f\u00edsica que alquila un local a una empresa puede quedar fuera de Verifactu y, aun as\u00ed, tener que emitir factura electr\u00f3nica cuando llegue su fecha.<\/p>\n<div style=\"background:#F3EEE6;border-left:4px solid #C2A878;border-radius:8px;padding:14px 18px;margin:20px 0;\">\n<p style=\"margin:0;\"><strong>Actualizado el 8 de octubre de 2026.<\/strong> Vigente en el BOE: Verifactu, 1 de enero de 2027 para sociedades y 1 de julio de 2027 para el resto; factura electr\u00f3nica entre empresas, octubre de 2027 u octubre de 2028 seg\u00fan tama\u00f1o. Anunciado por Hacienda y pendiente de norma: retrasar Verifactu a octubre de 2028.<\/p>\n<\/div>\n<nav class=\"zb-toc\" aria-label=\"\u00cdndice del art\u00edculo\"><strong>En este art\u00edculo<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"#que-es-verifactu\">Qu\u00e9 es Verifactu<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#que-es-la-factura-electronica\">Qu\u00e9 es la factura electr\u00f3nica entre empresas<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#diferencias\">Verifactu vs factura electr\u00f3nica: diferencias<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#puede-afectarte-una-y-no-la-otra\">\u00bfPuede afectarte una y no la otra?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#el-caso-que-mas-confunde\">El caso que m\u00e1s confunde a los propietarios<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#verifactu-y-2028\">\u00bfQu\u00e9 pasa con Verifactu y 2028?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#que-revisar-ahora\">Qu\u00e9 revisar ahora<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#preguntas-frecuentes\">Preguntas frecuentes<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/nav>\n<h2 id=\"que-es-verifactu\">Qu\u00e9 es Verifactu<\/h2>\n<p>Lo que todo el mundo llama Verifactu es el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2023-24840\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Reglamento de sistemas inform\u00e1ticos de facturaci\u00f3n (Real Decreto 1007\/2023)<\/a>. No crea la obligaci\u00f3n de facturar ni te obliga a usar un programa. Lo que hace es fijar los requisitos que debe cumplir el programa <strong>si<\/strong> facturas con uno:<\/p>\n<ul>\n<li>Cada factura genera un <strong>registro de facturaci\u00f3n<\/strong> con una huella encadenada a la anterior, de forma que cualquier cambio posterior deja rastro.<\/li>\n<li>La factura lleva un <strong>c\u00f3digo QR<\/strong> con sus datos b\u00e1sicos.<\/li>\n<li>Una factura emitida no se edita ni se borra: se corrige con una rectificativa.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Hay dos formas de cumplirlo. En la modalidad <strong>VERI*FACTU<\/strong>, el programa env\u00eda cada registro a la Agencia Tributaria en el momento. En la otra, los registros no se env\u00edan, pero se firman y se conservan con requisitos adicionales. Usar VERI*FACTU es una opci\u00f3n, no una obligaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>A qui\u00e9n se aplica<\/strong> (art\u00edculo 3.1 del reglamento): a quien usa un programa para facturar y adem\u00e1s es contribuyente del Impuesto sobre Sociedades, contribuyente del IRPF <em>que desarrolla actividades econ\u00f3micas<\/em>, no residente con establecimiento permanente, o entidad en atribuci\u00f3n de rentas (como una comunidad de bienes) con actividad econ\u00f3mica. Quedan fuera, entre otros, quienes llevan los libros registro por el SII (art\u00edculo 3.3).<\/p>\n<p><strong>Qu\u00e9 no es:<\/strong> no es un programa de Hacienda, no es una factura especial y no afecta a quien factura a mano. Seg\u00fan las <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/iva\/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu\/preguntas-frecuentes\/cuestiones-generales-ambitos-aplicacion.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">preguntas frecuentes de la AEAT<\/a>, Word o Excel usados solo para escribir, imprimir y guardar facturas tampoco cuentan como sistema de facturaci\u00f3n. Si quieres el detalle de fechas y requisitos, lo tienes en nuestra gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/verifactu-alquileres-2027\">Verifactu para alquileres<\/a>.<\/p>\n<h2 id=\"que-es-la-factura-electronica\">Qu\u00e9 es la factura electr\u00f3nica entre empresas<\/h2>\n<p>La factura electr\u00f3nica obligatoria nace de la Ley 18\/2022, conocida como ley Crea y Crece, que a\u00f1adi\u00f3 el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-22440\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art\u00edculo 2 bis de la Ley 56\/2007<\/a>: todos los empresarios y profesionales deber\u00e1n expedir, enviar y recibir facturas electr\u00f3nicas en sus relaciones con otros empresarios y profesionales. Lo desarrolla el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2026-7295\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto 238\/2026<\/a>, y la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-20587\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Orden HAC\/1028\/2026<\/a> ha puesto en marcha su calendario.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Qu\u00e9 regula:<\/strong> el formato y el env\u00edo de la factura. Cuando te aplique, no valdr\u00e1 un PDF: tendr\u00e1 que ser un mensaje estructurado en formato UBL, CII, EDIFACT o Facturae (art\u00edculo 7.1 del Real Decreto 238\/2026).<\/li>\n<li><strong>Qui\u00e9n interviene:<\/strong> el emisor, el destinatario y, en medio, plataformas privadas de intercambio o la soluci\u00f3n p\u00fablica de la AEAT, que adem\u00e1s guarda una copia de todas las facturas. Si el destinatario no ha elegido otra v\u00eda, se entiende que recibe por la soluci\u00f3n p\u00fablica.<\/li>\n<li><strong>\u00c1mbito:<\/strong> las facturas que el emisor ya est\u00e1 obligado a expedir seg\u00fan el Reglamento de facturaci\u00f3n, cuando el destinatario es un empresario o profesional con sede, establecimiento permanente o domicilio en Espa\u00f1a (art\u00edculo 3.1). Las facturas a particulares no entran. Tampoco los tiques (facturas simplificadas), salvo las cualificadas.<\/li>\n<li><strong>Algo nuevo:<\/strong> el destinatario tendr\u00e1 que informar de si acepta la factura y de cu\u00e1ndo la paga. Es una medida contra la morosidad.<\/li>\n<li><strong>Una ayuda prevista:<\/strong> la AEAT desarrollar\u00e1 una aplicaci\u00f3n o formulario gratuito que, bajo determinadas condiciones y requisitos, permitir\u00e1 emitir facturas electr\u00f3nicas (disposici\u00f3n adicional primera).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Calendario vigente.<\/strong> La Orden HAC\/1028\/2026 se public\u00f3 en el BOE el 5 de octubre de 2026 y entr\u00f3 en vigor el 6 de octubre. Desde esa fecha cuentan los plazos de la disposici\u00f3n final cuarta del Real Decreto 238\/2026:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Octubre de 2027<\/strong> (12 meses): empresarios y profesionales con un volumen de operaciones de m\u00e1s de 8 millones de euros el a\u00f1o anterior.<\/li>\n<li><strong>Octubre de 2028<\/strong> (24 meses): todos los dem\u00e1s. Aqu\u00ed est\u00e1 la gran mayor\u00eda de propietarios, sociedades patrimoniales y gestor\u00edas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para las personas f\u00edsicas y las entidades en atribuci\u00f3n de rentas (como las comunidades de bienes) de 8 millones o menos, informar del estado de las facturas ser\u00e1 voluntario durante los 12 meses siguientes a su fecha, es decir, hasta octubre de 2029 (disposici\u00f3n transitoria tercera).<\/p>\n<h2 id=\"diferencias\">Verifactu vs factura electr\u00f3nica: diferencias<\/h2>\n<div style=\"overflow-x:auto;margin:20px 0;\">\n<table style=\"width:100%;min-width:560px;border-collapse:collapse;font-size:15px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background:#1C1917;color:#FAF8F5;\">\n<th style=\"text-align:left;padding:10px 12px;\"><\/th>\n<th style=\"text-align:left;padding:10px 12px;\">Verifactu<\/th>\n<th style=\"text-align:left;padding:10px 12px;\">Factura electr\u00f3nica<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>Qu\u00e9 regula<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">Los requisitos del programa con el que facturas.<\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">El formato y el env\u00edo de las facturas entre empresas y profesionales.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;background:#FAF8F5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>A qui\u00e9n afecta<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">A quien factura con un programa y es sociedad, aut\u00f3nomo o persona f\u00edsica con actividad econ\u00f3mica (entre otros). <em>Art. 3 RD 1007\/2023<\/em><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">A los empresarios y profesionales del IVA, que incluye a cualquier arrendador, cuando deben emitir factura a otra empresa o profesional establecida en Espa\u00f1a. <em>Art. 3 RD 238\/2026<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>Qu\u00e9 exige<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">Registro de cada factura con huella encadenada, QR e inalterabilidad.<\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">Fichero estructurado (UBL, CII, EDIFACT o Facturae), env\u00edo por plataforma o soluci\u00f3n p\u00fablica e informaci\u00f3n de aceptaci\u00f3n y pago.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;background:#FAF8F5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>Relaci\u00f3n con la AEAT<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">En la modalidad VERI*FACTU, el registro se env\u00eda en el momento. En la otra, se conserva firmado.<\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">La soluci\u00f3n p\u00fablica de la AEAT guarda una copia de todas las facturas electr\u00f3nicas.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>Relaci\u00f3n entre empresas<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">Ninguna: no cambia c\u00f3mo recibe la factura tu cliente.<\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">Es su raz\u00f3n de ser: el destinatario recibe un fichero que su programa puede leer.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;background:#FAF8F5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>Calendario<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">Vigente: 1 de enero de 2027 (sociedades) y 1 de julio de 2027 (resto). Anunciado: octubre de 2028, sin BOE.<\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">Vigente: octubre de 2027 (m\u00e1s de 8 millones) y octubre de 2028 (resto).<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>\u00bfPuede aplicarte una sin la otra?<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">S\u00ed: por ejemplo, una sociedad que solo factura a particulares con un programa.<\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">S\u00ed: por ejemplo, una persona f\u00edsica sin actividad econ\u00f3mica en el IRPF que alquila un local a una empresa.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<h2 id=\"puede-afectarte-una-y-no-la-otra\">\u00bfPuede afectarte una y no la otra?<\/h2>\n<p>S\u00ed, porque cada norma mira una cosa distinta. Verifactu pregunta <em>qui\u00e9n eres a efectos del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades<\/em>. La factura electr\u00f3nica pregunta <em>si eres empresario a efectos del IVA y a qui\u00e9n facturas<\/em>. Y en el IVA, a diferencia del IRPF, cualquier arrendador es empresario (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1992-28740#a5\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art\u00edculo 5 de la Ley del IVA<\/a>).<\/p>\n<p><strong>A. Persona f\u00edsica que alquila vivienda a un particular.<\/strong> Lo normal es que no le afecte ninguna de las dos. El alquiler de vivienda habitual est\u00e1 exento de IVA (las estancias cortas en vivienda amueblada cambian desde el 1 de diciembre de 2026; lo vemos m\u00e1s abajo) y, cuando el inquilino es un particular, no hay obligaci\u00f3n de emitir factura, salvo que el inquilino la pida para ejercer un derecho tributario (art\u00edculos 2 y 3 del Reglamento de facturaci\u00f3n). Adem\u00e1s, sin actividad econ\u00f3mica en el IRPF queda fuera de Verifactu, y al no facturar a una empresa tampoco entra la factura electr\u00f3nica.<\/p>\n<p><strong>B. Persona f\u00edsica que alquila un local o un garaje a una empresa.<\/strong> Es el caso que explicamos en el siguiente apartado: en principio queda fuera de Verifactu, pero dentro de la factura electr\u00f3nica.<\/p>\n<p><strong>C. Sociedad patrimonial.<\/strong> Le afecta Verifactu si factura con un programa, porque todos los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades est\u00e1n dentro del \u00e1mbito, se dediquen a lo que se dediquen (lo confirma la AEAT en sus preguntas frecuentes), salvo que lleve sus libros por el SII. Le afectar\u00e1 adem\u00e1s la factura electr\u00f3nica en las facturas a empresas y profesionales, normalmente desde octubre de 2028. Si solo alquila viviendas a particulares, no tiene obligaci\u00f3n de emitir esas facturas, aunque si las emite igualmente con un programa, tambi\u00e9n deben cumplir Verifactu. Lo explicamos en <a href=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/verifactu-sociedades-patrimoniales\">Verifactu para sociedades patrimoniales<\/a>.<\/p>\n<p><strong>D. Empresa o aut\u00f3nomo con actividad econ\u00f3mica.<\/strong> Le afectan las dos, cada una en su fecha: Verifactu en las facturas de su actividad econ\u00f3mica emitidas con programa, y la factura electr\u00f3nica en las que emita a otras empresas y profesionales.<\/p>\n<p><strong>E. Gestor\u00eda que gestiona alquileres de terceros.<\/strong> Por sus propios honorarios, como cualquier empresa: Verifactu si factura con programa, y factura electr\u00f3nica en las facturas a clientes que sean empresarios o profesionales. Si adem\u00e1s emite facturas en nombre de sus clientes propietarios, el responsable de las obligaciones de factura electr\u00f3nica sigue siendo el propietario (art\u00edculo 3.2 del Real Decreto 238\/2026). En Verifactu ocurre algo parecido: si el propietario est\u00e1 obligado, la gestor\u00eda puede emitir por \u00e9l, pero la responsabilidad sigue siendo del propietario (art\u00edculo 6 del reglamento). Por eso conviene que la gestor\u00eda sepa en qu\u00e9 situaci\u00f3n est\u00e1 cada cliente.<\/p>\n<h2 id=\"el-caso-que-mas-confunde\">El caso que m\u00e1s confunde a los propietarios<\/h2>\n<p><strong>Puedes no estar obligado a Verifactu y, sin embargo, tener que emitir factura electr\u00f3nica a una empresa.<\/strong><\/p>\n<p>Ejemplo: Marta, persona f\u00edsica, alquila un local a una SL y no tiene a nadie contratado para gestionar sus alquileres.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Verifactu: en principio, no.<\/strong> En el IRPF, un arrendamiento solo es actividad econ\u00f3mica si para gestionarlo tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a27\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art\u00edculo 27.2 de la Ley del IRPF<\/a>); el alquiler tur\u00edstico con servicios propios de hosteler\u00eda es otro supuesto. Marta no est\u00e1 en ninguno de los dos, as\u00ed que obtiene rendimientos del capital inmobiliario. Y el reglamento de Verifactu solo incluye a los contribuyentes del IRPF que desarrollan actividades econ\u00f3micas (art\u00edculos 1.1 y 3.1.b del reglamento, que remiten a la Ley del IRPF). La AEAT lo dice expresamente en sus <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/iva\/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu\/preguntas-frecuentes\/cuestiones-generales-ambitos-aplicacion.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">preguntas frecuentes<\/a>: ese arrendador no debe adaptarse, aunque facture con un programa.<\/li>\n<li><strong>Factura: s\u00ed, ya hoy.<\/strong> El alquiler del local lleva IVA y la inquilina es una empresa, as\u00ed que Marta debe emitir factura (art\u00edculo 2 del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2012-14696\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Reglamento de facturaci\u00f3n<\/a>). Lo mismo ocurre con una plaza de garaje alquilada por separado, que tambi\u00e9n lleva IVA (lo vemos en <a href=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/iva-alquiler-plaza-garaje\">IVA en el alquiler de plazas de garaje<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Factura electr\u00f3nica: s\u00ed, cuando llegue su fecha.<\/strong> Para el IVA, Marta es empresaria por ser arrendadora, y el Real Decreto 238\/2026 usa ese mismo concepto. Como est\u00e1 obligada a facturar y su inquilina es una empresa establecida en Espa\u00f1a, esa factura tendr\u00e1 que ser electr\u00f3nica. Con un volumen de operaciones de 8 millones o menos, su fecha es octubre de 2028.<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Los matices que cambian el resultado:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Si tienes una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionar tus alquileres, o alquilas un apartamento tur\u00edstico con servicios propios de hosteler\u00eda, tu alquiler puede ser actividad econ\u00f3mica y, si facturas con un programa, entras tambi\u00e9n en Verifactu.<\/li>\n<li>Si tienes otra actividad econ\u00f3mica (por ejemplo, eres aut\u00f3noma) y usas un programa adaptado para ella, la AEAT aclara que las facturas del alquiler sin empleado siguen fuera de Verifactu. Puedes emitirlas con ese programa si te resulta c\u00f3modo.<\/li>\n<li>Si alquilas una vivienda a una empresa (por ejemplo, para alojar a sus empleados), el alquiler puede estar exento de IVA (art\u00edculo 20.Uno.23.\u00ba de la Ley del IVA), seg\u00fan el uso pactado, pero en todo caso hay que emitir factura porque el destinatario es un empresario (art\u00edculo 2.2.a del Reglamento de facturaci\u00f3n). En principio, tambi\u00e9n entrar\u00eda en la factura electr\u00f3nica.<\/li>\n<li>Si alquilas un local o un garaje independiente a un particular, tambi\u00e9n debes emitir factura porque lleva IVA, pero no tendr\u00e1 que ser electr\u00f3nica: el destinatario no es empresario.<\/li>\n<li>Si tu domicilio fiscal est\u00e1 en el Pa\u00eds Vasco o Navarra, Verifactu no te aplica: tienen su propia normativa. La factura electr\u00f3nica entre empresas s\u00ed se aplica tambi\u00e9n all\u00ed, con las especialidades de la disposici\u00f3n adicional tercera del Real Decreto 238\/2026.<\/li>\n<li>Falta un detalle t\u00e9cnico por aclarar. La definici\u00f3n de factura electr\u00f3nica obligatoria del Real Decreto 238\/2026 (art\u00edculo 2.d) habla de facturas producidas por programas adaptados al art\u00edculo 29.2.j de la Ley General Tributaria, que es la base legal de Verifactu, \u00aby, en su caso, a su desarrollo reglamentario\u00bb. C\u00f3mo se aplica eso a quien est\u00e1 fuera de Verifactu no est\u00e1 aclarado, y Hacienda ha anunciado que revisar\u00e1 los \u00e1mbitos de las dos normas. Lo que s\u00ed est\u00e1 escrito es que la AEAT desarrollar\u00e1 un formulario gratuito para emitir facturas electr\u00f3nicas, bajo determinadas condiciones.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"verifactu-y-2028\">\u00bfQu\u00e9 pasa con Verifactu y 2028?<\/h2>\n<div style=\"overflow-x:auto;margin:20px 0;\">\n<table style=\"width:100%;min-width:480px;border-collapse:collapse;font-size:15px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background:#1C1917;color:#FAF8F5;\">\n<th style=\"text-align:left;padding:10px 12px;\">Estado<\/th>\n<th style=\"text-align:left;padding:10px 12px;\">Qu\u00e9 dice<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>Vigente en el BOE<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">Sociedades, antes del 1 de enero de 2027. Resto de obligados, antes del 1 de julio de 2027. <em>Disposici\u00f3n final cuarta del RD 1007\/2023, en la redacci\u00f3n del RDL 15\/2025<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;background:#FAF8F5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>Anunciado<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">El 5 de octubre de 2026, el Ministerio de Hacienda <a href=\"https:\/\/www.hacienda.gob.es\/sgt\/gabsehacienda\/nota-informativa-verifactu.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">anunci\u00f3<\/a> su previsi\u00f3n de aplazar las obligaciones pendientes hasta octubre de 2028, para que coincidan con la factura electr\u00f3nica de quienes facturan hasta 8 millones.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"border-bottom:1px solid #E8E0D5;\">\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\"><strong>Pendiente<\/strong><\/td>\n<td style=\"padding:10px 12px;vertical-align:top;\">La norma que lo formalice. A 8 de octubre de 2026 no est\u00e1 en el BOE, y la <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/iva\/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu\/nota-informativa-ampliacion-plazo-adaptacion-facturacion.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">p\u00e1gina de la AEAT<\/a> sigue indicando las fechas de 2027.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<p>Hasta que se publique, las fechas que obligan son las de 2027. Ojo: el aplazamiento anunciado es solo de Verifactu. La factura electr\u00f3nica ya tiene su calendario en vigor.<\/p>\n<h2 id=\"que-revisar-ahora\">Qu\u00e9 revisar ahora<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Qui\u00e9n emite la factura:<\/strong> t\u00fa como persona f\u00edsica, una comunidad de bienes o una sociedad.<\/li>\n<li><strong>Si tu alquiler es actividad econ\u00f3mica en el IRPF:<\/strong> \u00bftienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionarlo? \u00bfOfreces servicios propios de hosteler\u00eda?<\/li>\n<li><strong>Qu\u00e9 alquilas y si lleva IVA:<\/strong> vivienda (normalmente exenta), local o garaje independiente (con IVA). Ojo: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de vivienda amueblada de hasta 30 noches que no sea tu residencia habitual <a href=\"\/blog\/iva-alquiler-vacacional\">pasa a llevar IVA al tipo reducido<\/a> (art\u00edculo 7 del Real Decreto-ley 29\/2026, pendiente de convalidaci\u00f3n). En ese caso tendr\u00e1s que emitir factura aunque el hu\u00e9sped sea un particular; eso no te mete en Verifactu si tu alquiler no es actividad econ\u00f3mica en el IRPF, y solo tendr\u00e1 que ser factura electr\u00f3nica si el cliente es una empresa.<\/li>\n<li><strong>A qui\u00e9n facturas:<\/strong> particulares o empresas y profesionales. Haz una lista de inquilinos que sean empresas.<\/li>\n<li><strong>Con qu\u00e9 facturas hoy:<\/strong> a mano, Word o Excel, o un programa. Y si tu hoja de c\u00e1lculo genera libros registro o contabilidad, cuenta como sistema de facturaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Tu volumen de operaciones:<\/strong> casi siempre estar\u00e1s por debajo de 8 millones, as\u00ed que tu fecha de factura electr\u00f3nica ser\u00e1 octubre de 2028.<\/li>\n<li><strong>Tu fecha de Verifactu, si te aplica:<\/strong> 1 de enero de 2027 si eres sociedad, 1 de julio de 2027 si eres persona f\u00edsica o comunidad de bienes con actividad econ\u00f3mica, mientras no se publique el aplazamiento.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para revisar la parte de Verifactu punto por punto tienes el <a href=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/checklist-verifactu-propietarios-alquileres\">checklist Verifactu para propietarios<\/a>. Y si tu caso tiene matices (varias actividades, inquilinos mixtos, una comunidad de bienes), conf\u00edrmalo con tu asesor fiscal.<\/p>\n<h2 id=\"como-encaja-zalach\">C\u00f3mo encaja Zalach<\/h2>\n<p>Zalach no decide si est\u00e1s obligado ni sustituye a tu asesor. Si una entidad tuya est\u00e1 dentro del \u00e1mbito de Verifactu, o quieres adelantarte, puedes activarlo por entidad: las facturas que emites desde la <a href=\"\/funcionalidades\/facturacion-de-alquileres\">facturaci\u00f3n de alquileres<\/a> generan su registro con huella encadenada y el QR en el PDF. Con VERI*FACTU activado y la clave de la entidad configurada, Zalach remite cada registro a la AEAT a trav\u00e9s de un proveedor externo. Lo explicamos en <a href=\"\/verifactu-alquileres\">Verifactu para alquileres<\/a>.<\/p>\n<h2 id=\"preguntas-frecuentes\">Preguntas frecuentes<\/h2>\n<p><strong>\u00bfVerifactu y factura electr\u00f3nica son lo mismo?<\/strong><br \/>\nNo. Verifactu regula el programa con el que facturas (registro de cada factura, huella encadenada y QR). La factura electr\u00f3nica obligatoria regula el formato y el env\u00edo de las facturas entre empresas y profesionales. Son normas distintas, con \u00e1mbitos y fechas distintas.<\/p>\n<p><strong>\u00bfPuedo estar obligado a factura electr\u00f3nica pero no a Verifactu?<\/strong><br \/>\nS\u00ed. Es el caso t\u00edpico de una persona f\u00edsica que alquila un local o un garaje a una empresa sin tener a nadie empleado a jornada completa: no tiene actividad econ\u00f3mica en el IRPF, as\u00ed que seg\u00fan la AEAT queda fuera de Verifactu, pero como arrendadora es empresaria a efectos del IVA y sus facturas a empresas tendr\u00e1n que ser electr\u00f3nicas desde octubre de 2028 si su volumen de operaciones no supera los 8 millones.<\/p>\n<p><strong>\u00bfAfecta Verifactu a un propietario particular?<\/strong><br \/>\nSolo si su alquiler es actividad econ\u00f3mica en el IRPF, es decir, si para gestionarlo tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, o si alquila un apartamento tur\u00edstico con servicios propios de hosteler\u00eda. Sin eso, seg\u00fan la AEAT, no debe adaptarse aunque facture con un programa.<\/p>\n<p><strong>\u00bfUna sociedad patrimonial est\u00e1 afectada?<\/strong><br \/>\nPor Verifactu, s\u00ed, si factura con un programa: todos los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades est\u00e1n dentro, salvo quienes llevan sus libros por el SII, con la fecha vigente del 1 de enero de 2027. Por la factura electr\u00f3nica, en las facturas que emita a empresas y profesionales, normalmente desde octubre de 2028.<\/p>\n<p><strong>\u00bfUn PDF enviado por email es una factura electr\u00f3nica?<\/strong><br \/>\nNo a efectos de la factura electr\u00f3nica obligatoria. Tiene que ser un fichero estructurado en formato UBL, CII, EDIFACT o Facturae, que se env\u00eda por una plataforma de intercambio o por la soluci\u00f3n p\u00fablica de la AEAT.<\/p>\n<p><strong>\u00bfDesde cu\u00e1ndo es obligatoria la factura electr\u00f3nica entre empresas?<\/strong><br \/>\nLos plazos cuentan desde el 6 de octubre de 2026, cuando entr\u00f3 en vigor la Orden HAC\/1028\/2026: octubre de 2027 para quien super\u00f3 los 8 millones de volumen de operaciones el a\u00f1o anterior y octubre de 2028 para el resto.<\/p>\n<p><strong>\u00bfVerifactu se ha aplazado a 2028?<\/strong><br \/>\nSe ha anunciado, pero no est\u00e1 aprobado. El 5 de octubre de 2026 Hacienda anunci\u00f3 su intenci\u00f3n de retrasarlo a octubre de 2028. Mientras no se publique en el BOE, las fechas vigentes son el 1 de enero de 2027 para sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto.<\/p>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u00bfVerifactu y factura electr\u00f3nica son lo mismo?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"No. Verifactu regula el programa con el que facturas (registro de cada factura, huella encadenada y QR). La factura electr\u00f3nica obligatoria regula el formato y el env\u00edo de las facturas entre empresas y profesionales. Son normas distintas, con \u00e1mbitos y fechas distintas.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u00bfPuedo estar obligado a factura electr\u00f3nica pero no a Verifactu?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"S\u00ed. Es el caso t\u00edpico de una persona f\u00edsica que alquila un local o un garaje a una empresa sin tener a nadie empleado a jornada completa: no tiene actividad econ\u00f3mica en el IRPF, as\u00ed que seg\u00fan la AEAT queda fuera de Verifactu, pero como arrendadora es empresaria a efectos del IVA y sus facturas a empresas tendr\u00e1n que ser electr\u00f3nicas desde octubre de 2028 si su volumen de operaciones no supera los 8 millones.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u00bfAfecta Verifactu a un propietario particular?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Solo si su alquiler es actividad econ\u00f3mica en el IRPF, es decir, si para gestionarlo tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, o si alquila un apartamento tur\u00edstico con servicios propios de hosteler\u00eda. Sin eso, seg\u00fan la AEAT, no debe adaptarse aunque facture con un programa.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u00bfUna sociedad patrimonial est\u00e1 afectada?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Por Verifactu, s\u00ed, si factura con un programa: todos los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades est\u00e1n dentro, salvo quienes llevan sus libros por el SII, con la fecha vigente del 1 de enero de 2027. Por la factura electr\u00f3nica, en las facturas que emita a empresas y profesionales, normalmente desde octubre de 2028.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u00bfUn PDF enviado por email es una factura electr\u00f3nica?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"No a efectos de la factura electr\u00f3nica obligatoria. Tiene que ser un fichero estructurado en formato UBL, CII, EDIFACT o Facturae, que se env\u00eda por una plataforma de intercambio o por la soluci\u00f3n p\u00fablica de la AEAT.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u00bfDesde cu\u00e1ndo es obligatoria la factura electr\u00f3nica entre empresas?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Los plazos cuentan desde el 6 de octubre de 2026, cuando entr\u00f3 en vigor la Orden HAC\/1028\/2026: octubre de 2027 para quien super\u00f3 los 8 millones de volumen de operaciones el a\u00f1o anterior y octubre de 2028 para el resto.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u00bfVerifactu se ha aplazado a 2028?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Se ha anunciado, pero no est\u00e1 aprobado. El 5 de octubre de 2026 Hacienda anunci\u00f3 su intenci\u00f3n de retrasarlo a octubre de 2028. Mientras no se publique en el BOE, las fechas vigentes son el 1 de enero de 2027 para sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto.\"}}]}<\/script><\/p>\n<h2 id=\"fuentes\">Fuentes oficiales<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2023-24840\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto 1007\/2023, Reglamento de sistemas inform\u00e1ticos de facturaci\u00f3n (arts. 1, 3, 4 y 6 y disposici\u00f3n final cuarta)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2026-7295\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto 238\/2026, factura electr\u00f3nica entre empresarios y profesionales (arts. 2, 3, 4 y 7, DA 1\u00aa, DT 3\u00aa y DF 4\u00aa)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-20587\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Orden HAC\/1028\/2026, soluci\u00f3n p\u00fablica de facturaci\u00f3n electr\u00f3nica (BOE de 5 de octubre de 2026)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-22440\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 56\/2007, art\u00edculo 2 bis<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2012-14696\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto 1619\/2012, Reglamento de facturaci\u00f3n (arts. 2 y 3)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1992-28740#a5\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 37\/1992 del IVA, art\u00edculos 5 y 20.Uno.23.\u00ba<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a27\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 35\/2006 del IRPF, art\u00edculo 27.2<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/iva\/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu\/preguntas-frecuentes\/cuestiones-generales-ambitos-aplicacion.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">AEAT, preguntas frecuentes sobre el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n<\/a> y <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/iva\/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu\/nota-informativa-ampliacion-plazo-adaptacion-facturacion.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">nota informativa sobre plazos<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-20823\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto-ley 29\/2026, art\u00edculo 7 (IVA de la vivienda amueblada de corta duraci\u00f3n)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.hacienda.gob.es\/sgt\/gabsehacienda\/nota-informativa-verifactu.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ministerio de Hacienda, nota informativa de 5 de octubre de 2026<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"font-size:14px;color:#9E8E80;\">Este art\u00edculo explica la normativa general a 8 de octubre de 2026 y no sustituye el asesoramiento sobre un caso concreto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Verifactu regula el programa con el que facturas; la factura electr\u00f3nica, el formato de las facturas entre empresas. Por qu\u00e9 un propietario puede estar en una y no en la otra.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":236,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"rank_math_description":"Verifactu y factura electr\u00f3nica son obligaciones distintas. Qu\u00e9 regula cada una, fechas vigentes y por qu\u00e9 un propietario puede tener una y no la otra.","rank_math_focus_keyword":"verifactu vs factura electr\u00f3nica,diferencia verifactu factura electr\u00f3nica,factura electr\u00f3nica alquileres,factura electr\u00f3nica propietarios","rank_math_title":"Verifactu vs factura electr\u00f3nica: diferencias para propietarios","rank_math_canonical_url":"https:\/\/zalach.com\/blog\/verifactu-vs-factura-electronica","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-237","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/237","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=237"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/237\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":303,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/237\/revisions\/303"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/236"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=237"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=237"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/zalach.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=237"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}