{"id":281,"date":"2026-10-20T10:00:00","date_gmt":"2026-10-20T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/zalach.com\/blog\/?p=281"},"modified":"2026-10-19T18:45:22","modified_gmt":"2026-10-19T16:45:22","slug":"iva-alquiler-vacacional","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zalach.com\/blog\/iva-alquiler-vacacional","title":{"rendered":"IVA del 10 % en el alquiler vacacional: qu\u00e9 cambia el 1 de diciembre y qu\u00e9 tienes que preparar"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>IVA alquiler vacacional, respuesta corta:<\/strong> desde el 1 de diciembre de 2026, si alquilas un apartamento o vivienda amueblada por estancias de 30 noches o menos al mismo arrendatario y no es tu vivienda habitual, ese alquiler deja de estar exento y pasa a tributar al <strong>10 % de IVA<\/strong>. Lo establece el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-20823\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art\u00edculo 7 del Real Decreto-ley 29\/2026<\/a>, actualmente en vigor y pendiente de convalidaci\u00f3n. Tendr\u00e1s que revisar tu situaci\u00f3n censal, facturar correctamente estas operaciones y declarar el IVA que corresponda.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u00e9 cambia exactamente<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hasta ahora, el alquiler de vivienda estaba exento de IVA salvo determinados supuestos, como cuando el arrendador prestaba servicios propios de la industria hotelera.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El Real Decreto-ley 29\/2026 introduce una nueva excepci\u00f3n para los alquileres de corta duraci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Qu\u00e9:<\/strong> apartamentos o viviendas amuebladas.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Duraci\u00f3n:<\/strong> estancias de 30 noches o menos con el mismo arrendatario.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Condici\u00f3n:<\/strong> que el alojamiento no sea la vivienda habitual del arrendador.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tipo de IVA:<\/strong> 10 %.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Desde cu\u00e1ndo:<\/strong> la modificaci\u00f3n tiene efectos desde el <strong>1 de diciembre de 2026<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">A qui\u00e9n afecta y a qui\u00e9n no<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Situaci\u00f3n<\/th><th>\u00bfPaga IVA desde el 1 de diciembre?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Piso tur\u00edstico entero, estancias de 2 a 7 noches<\/td><td>S\u00ed, 10 %<\/td><\/tr><tr><td>Piso vacacional en verano, estancias de 2 a 4 semanas<\/td><td>S\u00ed, si cada estancia es de 30 noches o menos<\/td><\/tr><tr><td>Alquiler de temporada de 3 meses<\/td><td>No por esta nueva regla de corta duraci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Alquiler de vivienda habitual de larga duraci\u00f3n<\/td><td>Sigue exento<\/td><\/tr><tr><td>Habitaci\u00f3n en la vivienda habitual del propio arrendador<\/td><td>La excepci\u00f3n de corta duraci\u00f3n no elimina la exenci\u00f3n de la vivienda habitual del arrendador<\/td><\/tr><tr><td>Apartamento con servicios propios de la industria hotelera<\/td><td>Ya estaba fuera de la exenci\u00f3n; no es una novedad de esta reforma<\/td><\/tr><tr><td>Pisos en Canarias, Ceuta y Melilla<\/td><td>El IVA estatal no se aplica del mismo modo; tienen su propio r\u00e9gimen fiscal<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cu\u00e1nto supone, en euros<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si mantienes un precio final de <strong>100 \u20ac<\/strong> por noche y ese precio incluye el IVA:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Precio final<\/th><th>Base imponible<\/th><th>IVA 10 %<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>100 \u20ac<\/td><td>90,91 \u20ac<\/td><td>9,09 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si quieres mantener una base de <strong>100 \u20ac<\/strong>, el precio final ser\u00eda:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Base<\/th><th>IVA 10 %<\/th><th>Precio final<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>100 \u20ac<\/td><td>10 \u20ac<\/td><td>110 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es importante diferenciar entre <strong>precio final<\/strong> y <strong>base imponible<\/strong>. La base del alquiler incluye, con car\u00e1cter general, la contraprestaci\u00f3n que recibe el arrendador por la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPuedes deducirte el IVA de los gastos?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si realizas operaciones que dan derecho a deducci\u00f3n, puedes deducir el IVA soportado de determinados bienes y servicios afectos a la actividad, siempre que cumplas los requisitos y tengas la factura correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por ejemplo, pueden entrar gastos como:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>suministros;<\/li>\n\n\n\n<li>reparaciones;<\/li>\n\n\n\n<li>gestor\u00eda;<\/li>\n\n\n\n<li>publicidad;<\/li>\n\n\n\n<li>mobiliario;<\/li>\n\n\n\n<li>determinados servicios vinculados al inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si combinas alquileres sujetos a IVA con otros exentos, o existe uso privado del inmueble, la deducci\u00f3n puede ser parcial y hay que revisar la afectaci\u00f3n o la prorrata correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Adem\u00e1s, determinadas cuotas soportadas <strong>antes del inicio efectivo de la actividad<\/strong> tambi\u00e9n pueden ser deducibles si se cumplen los requisitos previstos por la AEAT.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ejemplo simplificado<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Imagina 60 noches al a\u00f1o a 100 \u20ac de precio final, sin subir el precio:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Concepto<\/th><th>Importe<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>IVA repercutido incluido en 6.000 \u20ac cobrados<\/td><td>545,45 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>IVA soportado en limpieza (1.200 \u20ac + 21 %)<\/td><td>-252,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>IVA soportado en reposiciones y mantenimiento (600 \u20ac + 21 %)<\/td><td>-126,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td><strong>Diferencia orientativa<\/strong><\/td><td><strong>167,45 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Ejemplo simplificado suponiendo derecho completo a deducir esas cuotas y afectaci\u00f3n \u00edntegra a la actividad. Si hay uso privado, operaciones exentas u otros gastos compartidos, el resultado puede variar.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u00e9 tienes que revisar antes del 1 de diciembre<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Haz la lista de unidades afectadas<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Revisa qu\u00e9 apartamentos o viviendas alquilas por noches o semanas y qu\u00e9 estancias de <strong>30 noches o menos<\/strong> tendr\u00e1s desde diciembre.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Revisa tu situaci\u00f3n censal<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si empiezas a realizar operaciones sujetas y no exentas de IVA, revisa con tu asesor qu\u00e9 alta o modificaci\u00f3n censal corresponde mediante el <strong>modelo 036<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La AEAT utiliza este modelo para comunicar el inicio o los cambios de actividades sujetas a IVA.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Revisa tus precios<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Decide c\u00f3mo vas a incorporar el 10 % de IVA a tus tarifas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No es lo mismo mantener el mismo precio final y absorber el impuesto que aumentar la tarifa para conservar la misma base.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Prepara la facturaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tendr\u00e1s que documentar correctamente las operaciones sujetas a IVA.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El momento de facturar y declarar est\u00e1 relacionado con el <strong>devengo<\/strong> del impuesto. En arrendamientos, con car\u00e1cter general, el IVA se devenga cuando resulta exigible el precio; adem\u00e1s, los cobros anticipados pueden producir devengo en el momento del cobro.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5. Ordena las facturas de tus gastos<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Guarda correctamente las facturas de:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>limpieza;<\/li>\n\n\n\n<li>suministros;<\/li>\n\n\n\n<li>reparaciones;<\/li>\n\n\n\n<li>gestor\u00eda;<\/li>\n\n\n\n<li>mobiliario;<\/li>\n\n\n\n<li>otros gastos vinculados a la actividad.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Despu\u00e9s podr\u00e1s revisar qu\u00e9 IVA soportado cumple los requisitos para ser deducible.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">6. Apunta el calendario fiscal<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tu periodo de liquidaci\u00f3n es trimestral, estas operaciones tendr\u00e1n que incorporarse al <strong>modelo 303<\/strong> que corresponda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El <strong>modelo 390 no es obligatorio en todos los casos<\/strong>. Determinados contribuyentes con liquidaci\u00f3n trimestral que realizan actividades de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos est\u00e1n exonerados, aunque deben completar la informaci\u00f3n adicional prevista en la \u00faltima autoliquidaci\u00f3n del a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">7. Revisa especialmente los cobros anticipados<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si ya has cobrado en octubre o noviembre una estancia posterior al 1 de diciembre, no asumir\u00eda autom\u00e1ticamente que el tratamiento fiscal es el mismo que si el cobro se produce despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La normativa general del IVA establece que los <strong>pagos anticipados pueden producir el devengo en el momento del cobro<\/strong>. El RDL 29\/2026 no incorpora una regla transitoria espec\u00edfica para este supuesto, as\u00ed que conviene revisarlo con tu asesor antes de emitir la factura.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Lo que todav\u00eda hay que vigilar<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La convalidaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El Real Decreto-ley 29\/2026 est\u00e1 actualmente en vigor, pero debe ser convalidado por la Diputaci\u00f3n Permanente del Congreso dentro del plazo legal. Tienes el contexto completo en <a href=\"https:\/\/zalach.com\/blog\/decretos-vivienda-propietarios\">qu\u00e9 cambia con los decretos de vivienda<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Antes de aplicar cambios definitivos de diciembre, conviene comprobar el resultado de la convalidaci\u00f3n y cualquier modificaci\u00f3n posterior.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Los anticipos anteriores al 1 de diciembre<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como acabamos de ver, aqu\u00ed confluyen dos reglas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la nueva tributaci\u00f3n desde el 1 de diciembre;<\/li>\n\n\n\n<li>y la regla general de devengo de los cobros anticipados.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tienes reservas ya cobradas para estancias posteriores al 1 de diciembre, rev\u00edsalas individualmente con tu asesor.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">C\u00f3mo lo llevas en Zalach<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Zalach puedes gestionar los pisos vacacionales dentro de la misma cartera que el resto de tus alquileres.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Calendario de reservas<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las unidades en modalidad vacacional tienen su propio calendario de reservas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En el plan Pro puedes <a href=\"https:\/\/zalach.com\/funcionalidades\/ocupacion-y-vacancia\">sincronizar calendarios mediante iCal<\/a> con Airbnb y Booking.com.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Facturaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Puedes <a href=\"https:\/\/zalach.com\/funcionalidades\/facturacion-de-alquileres\">crear facturas<\/a> seleccionando el tipo de IVA correspondiente en cada l\u00ednea, con numeraci\u00f3n por serie y entidad y generaci\u00f3n en PDF.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Libros registro y modelos fiscales<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A partir de las facturas puedes trabajar con <a href=\"https:\/\/zalach.com\/funcionalidades\/libros-registro\">libros registro<\/a> y <a href=\"https:\/\/zalach.com\/funcionalidades\/modelos-fiscales\">borradores de modelos fiscales<\/a>, incluido el <strong>303<\/strong> y, cuando corresponda, el <strong>390<\/strong>, para revisarlos con tu gestor\u00eda.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Portal del hu\u00e9sped y presupuestos<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las funcionalidades Pro incluyen herramientas adicionales para la gesti\u00f3n de hu\u00e9spedes y presupuestos.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Lo que Zalach no hace<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zalach no es un channel manager:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>no modifica precios autom\u00e1ticamente en plataformas;<\/li>\n\n\n\n<li>no gestiona mensajes con hu\u00e9spedes;<\/li>\n\n\n\n<li>no presenta los modelos fiscales directamente ante la AEAT;<\/li>\n\n\n\n<li>no tramita tu alta censal.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eso debes hacerlo t\u00fa o tu gestor\u00eda.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas frecuentes<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfDesde cu\u00e1ndo se aplica el 10 % de IVA a los alquileres de corta duraci\u00f3n?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La reforma tiene efectos desde el <strong>1 de diciembre de 2026<\/strong> para arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duraci\u00f3n a favor del mismo arrendatario no supere las 30 noches, salvo la excepci\u00f3n de la vivienda habitual del arrendador.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 IVA se aplica?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El <strong>10 %<\/strong>. El Real Decreto-ley incorpora estos arrendamientos al tipo reducido previsto en el art\u00edculo 91.Uno.2.2.\u00ba de la Ley del IVA.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfTengo que crear una sociedad para repercutir IVA?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No necesariamente. Una persona f\u00edsica tambi\u00e9n puede realizar una actividad sujeta a IVA. Tendr\u00e1s que revisar tu situaci\u00f3n censal, facturar correctamente las operaciones y presentar las autoliquidaciones que correspondan.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfTengo que presentar siempre el modelo 390?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No. Determinados contribuyentes con liquidaciones trimestrales y actividad de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos est\u00e1n exonerados del modelo 390, aunque deben facilitar informaci\u00f3n adicional en la \u00faltima autoliquidaci\u00f3n del ejercicio.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 pasa si alquilo por m\u00e1s de 30 noches?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La nueva exclusi\u00f3n de la exenci\u00f3n introducida por el RDL 29\/2026 se refiere espec\u00edficamente a estancias de <strong>30 noches o menos<\/strong> al mismo arrendatario.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para estancias superiores hay que analizar el r\u00e9gimen que corresponda al contrato y al uso del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Puedo deducirme el IVA de los gastos del piso?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Puede existir derecho a deducci\u00f3n cuando los bienes y servicios est\u00e9n afectos a una actividad que genere ese derecho y se cumplan los requisitos de facturaci\u00f3n y justificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si existe uso privado o combinas operaciones sujetas y exentas, la deducci\u00f3n puede ser parcial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfTienes pisos vacacionales y alquileres de larga duraci\u00f3n en la misma cartera?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Puedes gestionarlos desde una misma estructura, con sus contratos, reservas, facturas y modelos fiscales.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Empieza gratis hasta 3 unidades.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Informaci\u00f3n revisada a 20 de octubre de 2026 seg\u00fan el BOE y la informaci\u00f3n disponible de la AEAT. Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El RDL 29\/2026 cambia el IVA de los alquileres de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre. Te explicamos a qui\u00e9n afecta, cu\u00e1nto supone en euros y qu\u00e9 revisar antes de la fecha.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":285,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"rank_math_description":"IVA alquiler vacacional: desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de 30 noches o menos pagan el 10 %. 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