Due diligence antes de comprar para alquilar: checklist y números

Hacer una due diligence antes de comprar un piso para alquilar (o un garaje, un trastero o un local) es la diferencia entre invertir y cruzar los dedos. No hace falta ser un fondo: con una checklist ordenada y cuatro cálculos bien hechos puedes detectar antes de firmar los problemas que luego cuestan miles de euros. Aquí tienes ambas cosas.

 

Qué es la due diligence antes de comprar un piso o un garaje

Es la revisión sistemática de una propiedad antes de comprarla: situación legal y registral, estado físico, cargas, comunidad, mercado de alquiler de la zona y, sobre todo, los números reales de la operación. En operaciones grandes la hace un equipo; en una compra particular puedes cubrir el 90% con método y datos públicos.

Checklist: qué revisar antes de comprar para alquilar

• Registro y cargas: nota simple actualizada (titularidad, hipotecas, embargos, servidumbres); puedes pedirla online en la Sede de los Registradores de España.
• Comunidad: certificado de estar al corriente, derramas aprobadas o previstas, y actas del último año (ahí salen las goteras).
• Estado físico: instalaciones, humedades, y en garajes: filtraciones, accesos y anchura real de la plaza.
• Situación de alquiler: si se vende alquilado, contrato vigente, renta, fianza depositada y si el inquilino está al día.
• Fiscalidad de la compra: ITP de segunda mano (o IVA+AJD en obra nueva) según comunidad autónoma; en Andorra, el nuevo impuesto a la inversión extranjera.
• Mercado de la zona: renta media real de inmuebles comparables, no la del anuncio más optimista del portal.

Los números que tienes que calcular (con ejemplo)

Con un garaje de 14.000 EUR que renta 85 EUR/mes: rentabilidad bruta = 1.020/14.000 = 7,3%. Pero la que importa es la neta: resta IBI, comunidad y un colchón de vacancia, y la cifra baja al 5-6%. Y si financias parte, la apalancada (cash-on-cash) es la que dice si tu dinero trabaja. Los tres cálculos, con el punto de equilibrio, los tienes explicados en el artículo de rentabilidad y automatizados en la calculadora gratuita. Los términos (NOI, LTV, cap rate) están en el glosario de inversión inmobiliaria.

Los 3 errores que más dinero cuestan

Comprar con la renta del anuncio: los anuncios marcan el techo del mercado, no la media. Olvidar los impuestos de compra: un ITP del 8-10% convierte una ganga en una operación mediocre. No calcular la vacancia: un mes vacío al año baja la rentabilidad real medio punto o más.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta una due diligence profesional?

Para operaciones particulares, los informes de inversión independientes van de 150 a 500 EUR según el tipo de inmueble. En Zalach hacemos el informe de inversión con nuestra propia metodología (rentabilidad bruta/neta/apalancada, break-even, escenarios e impuestos ES/AD) desde 149 EUR, con revisión por videollamada incluida.

¿Merece la pena para un garaje de 12.000 EUR?

Es donde más se falla: parecen operaciones tan pequeñas que se compran sin mirar, y una plaza estrecha o una comunidad con derrama se come años de renta. La versión garaje/trastero del informe cuesta 149 EUR: menos que dos mensualidades de la plaza.

¿Qué datos necesito para empezar?

Dirección o anuncio, precio previsto y, si existe, la renta actual. Con eso se puede montar el análisis completo.

¿Tienes una operación entre manos? Pide el informe de inversión (desde 149 EUR) o haz los números rápidos con la calculadora gratuita.