Calcula la rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y apalancada
Calcula la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta (NOI) y la rentabilidad apalancada (cash-on-cash) de cualquier inmueble, además del payback. Incluye financiación y diferencia IVA/IGI para España y Andorra.
Las fórmulas detrás de la calculadora
Rentabilidad bruta
(Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) × 100. No descuenta gastos ni hipoteca: es la referencia más rápida pero también la menos precisa.
Rentabilidad neta (NOI)
(Ingreso anual − gastos de explotación: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión) / Precio de compra × 100. Refleja el coste real de mantener el inmueble, sin contar la hipoteca.
Rentabilidad apalancada (cash-on-cash)
Flujo de caja anual después de la hipoteca / capital propio aportado (entrada + gastos de compra) × 100. Suele ser mayor que la neta porque el banco financia buena parte del inmueble.
Payback
Capital propio aportado / flujo de caja anual. Años necesarios para recuperar, vía alquiler, el dinero puesto de tu bolsillo.
Ejemplo resuelto
Un piso de 180.000 € (más 12.600 € de gastos de compra), alquilado por 800 €/mes, con 1.200 €/año de gastos de explotación (IBI, comunidad, seguro) y sin financiación:
| Rentabilidad bruta | (9.600 / 180.000) × 100 = 5,3% |
| Rentabilidad neta (NOI) | ((9.600 − 1.200) / 180.000) × 100 = 4,7% |
Con financiación (por ejemplo, hipoteca al 70% del precio), la rentabilidad apalancada (cash-on-cash) suele superar la neta, porque el capital propio aportado es menor - pruébalo con tus propios números en la calculadora de arriba.
Sobre el cálculo de rentabilidad
La rentabilidad bruta es el ingreso anual por alquiler dividido entre el precio de compra del inmueble (o su valor de mercado), multiplicado por 100. No descuenta gastos, impuestos ni hipoteca, por lo que siempre es la cifra más alta y menos representativa del rendimiento real.
La rentabilidad neta parte del NOI (Net Operating Income): el ingreso anual menos los gastos de explotación (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión), sin contar la hipoteca ni impuestos sobre el beneficio. Ese NOI se divide entre el valor del inmueble. Es una medida mucho más fiel que la bruta porque refleja el coste real de mantener la propiedad.
La rentabilidad apalancada (cash-on-cash) divide el flujo de caja anual después de pagar la hipoteca entre el capital que realmente has puesto de tu bolsillo (entrada + gastos de compra), no entre el valor total del inmueble. Con financiación, esta cifra suele ser más alta que la neta porque el banco pone la mayor parte del capital.
El payback es el número de años que tardarías en recuperar, vía flujo de caja, el capital inicial invertido en la compra. Un payback más corto indica que el capital aportado se recupera antes, aunque no mide la rentabilidad a largo plazo del activo.
Sí. La calculadora distingue entre inmuebles en España (IVA en alquileres con actividad económica sujeta) y en Andorra (IGI), y ajusta el cálculo de ingresos y gastos netos según la jurisdicción seleccionada.