Rentabilidad bruta
Renta anualPrecio de compra× 100
No descuenta gastos ni hipoteca: es la referencia más rápida, pero también la menos precisa.
Herramienta gratuita
Calcula la rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y apalancada
Calcula la rentabilidad bruta y neta de cualquier inmueble, el NOI (ingreso neto anual) y los años que tardas en recuperar la inversión. Si añades financiación, verás también la rentabilidad apalancada (cash-on-cash), el cash flow, la cuota y el LTV.
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Las fórmulas detrás de la calculadora
Rentabilidad neta (NOI)
Renta anual − gastos operativosPrecio de compra× 100
Los gastos operativos incluyen comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y la pérdida por vacancia. No cuenta la hipoteca.
Rentabilidad apalancada (cash-on-cash)
NOI − cuota anual de la hipotecaPrecio − préstamo + gastos de compra× 100
Mide el flujo de caja sobre el dinero que pones de tu bolsillo. Puede quedar por encima o por debajo de la neta según el coste de la deuda.
Payback
BrutoPrecioRenta anualNetoPrecioNOI
Años que tardaría el alquiler en igualar el precio del inmueble. La calculadora muestra el bruto y el neto.
Ejemplo resuelto
- Precio
- 180.000 €
- Gastos de compra
- 12.600 €
- Alquiler
- 800 €/mes
- Gastos de explotación
- 1200 €/año
- Financiación
- 126.000 € (70 %) al 3,5 % a 25 años
- Vacancia
- 0 %
- Rentabilidad bruta9600 € / 180.000 € × 1005,3 %
- Rentabilidad neta(9600 € − 1200 €) / 180.000 € × 1004,7 %
- Cash-on-cash(8400 € − 7569 €) / 66.600 € × 1001,2 %
- Payback bruto180.000 € / 9600 €18,8 años
- Payback neto180.000 € / 8400 €21,4 años
Esto es un cálculo puntual con los datos que introduzcas. Aplica esta rentabilidad a tu cartera real, con histórico y break-even, en vez de recalcularla a mano cada vez.
Dudas frecuentes
Sobre el cálculo de rentabilidad
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
La rentabilidad bruta es el ingreso anual por alquiler dividido entre el precio de compra del inmueble (o su valor de mercado), multiplicado por 100. No descuenta gastos, impuestos ni hipoteca, por lo que siempre es la cifra más alta y menos representativa del rendimiento real.
¿Qué es la rentabilidad neta (NOI) y en qué se diferencia de la bruta?
La rentabilidad neta parte del NOI (Net Operating Income): el ingreso anual menos los gastos de explotación (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión), sin contar la hipoteca ni impuestos sobre el beneficio. Ese NOI se divide entre el valor del inmueble. Es una medida mucho más fiel que la bruta porque refleja el coste real de mantener la propiedad.
¿Qué es la rentabilidad apalancada o cash-on-cash?
La rentabilidad apalancada (cash-on-cash) divide el flujo de caja anual después de pagar la hipoteca entre el capital que realmente has puesto de tu bolsillo (entrada + gastos de compra), no entre el valor total del inmueble. Puede quedar por encima o por debajo de la rentabilidad neta: depende de si el coste de la deuda es menor o mayor que lo que rinde el inmueble.
¿Qué es el payback en una inversión inmobiliaria?
El payback es el número de años que tardaría el alquiler en igualar el precio del inmueble. La calculadora muestra el payback bruto (precio / renta anual) y el neto (precio / NOI). Un payback más corto indica una recuperación más rápida, aunque no mide la rentabilidad a largo plazo del activo.
¿La calculadora tiene en cuenta el IVA o el IGI de Andorra?
No. Las rentabilidades se calculan solo con los importes que introduces, sin aplicar IVA ni IGI. En España, el alquiler de vivienda de larga duración está exento de IVA; desde el 1 de diciembre de 2026 las estancias turísticas de hasta 30 noches tributan al 10 % (RDL 29/2026, pendiente de convalidación). Locales, y garajes o trasteros alquilados con independencia de la vivienda, tributan al tipo general. Consulta tu caso con un asesor.
¿El inmueble es un trastero o una plaza de garaje? Usa la calculadora de rentabilidad de trasteros y garajes, pensada específicamente para el coste de rotación de ese tipo de unidad.