Rentabilidad por inmueble
¿Cuánto está rindiendo ya lo que tengo en cartera?
Consolidación de métricas calculadas sobre los ingresos, costes y financiación registrados para los activos gestionados en Zalach.
Rendimiento de cada inmueble
Rentabilidad por inmueble
Medición de la rentabilidad de cada inmueble según ingresos, costes y financiación registrados
Disponible en el plan gratuito
- Rentabilidad bruta5,67 %
- Inversión total1.741.000 €
- Inmuebles en cartera7
- Deuda viva520.016,95 €
- LTV (deuda / valor de mercado)26,83 %
LTV (Loan-to-Value): deuda viva sobre el valor de mercado actual, no sobre la inversión total.
De un número al siguiente
Bruta, neta y apalancada no son sinónimos: cada una responde a una pregunta distinta
Rentabilidad bruta
Ingresos anuales (renta × 12 de unidades ocupadas)Inversión totalEl punto de partida, sin descontar ningún gasto ni impuesto.
Rentabilidad neta
Ingresos menos gastos operativos y el tipo de impuesto sobre el resultado configurado en la organizaciónInversión totalResta los gastos operativos del inmueble y el tipo de impuesto sobre el resultado configurado en la organización, sin incluir el servicio de la deuda.
Rentabilidad apalancada
Flujo de caja (tras servicio de la deuda)Capital desembolsado (equity)Solo si hay hipoteca: cash-on-cash sobre el capital efectivamente desembolsado, no sobre el precio total del inmueble.
Punto de equilibrio (Break-even)
- Unidades mínimas
- % Ocupación mínima
Umbral operativo que estima el nivel de ingresos u ocupación necesario para cubrir la totalidad de costes fijos y el servicio de la deuda contemplados por el cálculo.
Qué es
Cuánto está rindiendo cada inmueble, no cuánto podría rendir
Con los activos ya incorporados a la cartera, el análisis pasa de la proyección de adquisición al rendimiento calculado a partir de los datos operativos registrados.
El problema
Sin un cálculo automático, comparar la rentabilidad de la cartera exige hojas de cálculo independientes
Opacidad en el rendimiento neto por activo
Gestionar una cartera mediante hojas de cálculo fragmentadas dificulta mantener comparables los indicadores cuando cambian ingresos, gastos o financiación.
Insuficiencia analítica de la rentabilidad bruta
Analizar únicamente la renta frente al precio del activo omite costes operativos y financiación, ocultando diferencias relevantes entre rentabilidad bruta y neta.
Complejidad en el cálculo del punto de equilibrio
Determinar el umbral de ingresos u ocupación requiere relacionar los costes contemplados por el modelo con la capacidad de generación de ingresos del activo.
Capacidades
Cálculo y métricas de rendimiento por inmueble
Bruta y neta por inmueble
El rendimiento bruto sobre la inversión total y el neto tras descontar gastos operativos y el tipo de impuesto sobre el resultado configurado en la organización, propiedad a propiedad.
Rentabilidad apalancada sobre equity
Con un préstamo registrado, el cash-on-cash sobre el capital efectivamente desembolsado, descontando el servicio de la deuda del flujo de caja. El detalle de la cuota vive en Préstamos e hipotecas.
Punto de equilibrio y periodo de retorno
Unidades ocupadas y porcentaje de ocupación mínima para cubrir la totalidad de costes fijos y el servicio de la deuda, y los años de recuperación de la inversión, bruto y neto.
Comparativa de rendimiento entre activos
Un selector de propiedad permite comparar el rendimiento de cada inmueble por separado, con la evolución mensual de ingresos y gastos de la cartera.
Trazabilidad y origen del dato
Cálculo automatizado a partir de los datos operativos registrados
Las métricas se construyen a partir de la información económica y contractual disponible en la plataforma.
Flujos de caja e imputación operativa
Los ingresos anuales se calculan sobre la renta configurada de las unidades ocupadas; los gastos operativos anualizados -comunidad, IBI, seguro, mantenimiento- se registran en Control de gastos.
Cálculo de NOI y capital desembolsado
El NOI resulta de restar los gastos operativos a los ingresos. El capital desembolsado (equity invertido) es la inversión total menos el importe del préstamo concedido en el momento de la compra, si lo hay -un valor fijo que no cambia según se amortiza la hipoteca-.
Estimación analítica de carga tributaria
El impuesto que se descuenta para la rentabilidad neta es el tipo sobre el resultado configurado en la organización, igual para todos los inmuebles: una estimación analítica para comparar activos, no una liquidación fiscal.
Cuando falta un dato necesario, como el valor de adquisición, Zalach deja pendiente esa métrica y mantiene el resto.
Dónde encaja
Histórico real y simulación de compra son dos cosas distintas
Calculadora de rentabilidad
¿Me conviene comprar este inmueble?
Proyección de escenarios de adquisición a partir de precio, costes previstos y una estructura de financiación hipotética, antes de incorporar el activo a la cartera.
Ir a la calculadoraComparten parte de la metodología de cálculo, pero difieren en el origen del dato: la calculadora proyecta un escenario de inversión y este módulo analiza activos ya registrados.
Dudas frecuentes
Preguntas sobre la rentabilidad por inmueble
La bruta relaciona los ingresos anuales con la inversión total sin descontar gastos; la neta resta los gastos operativos y el tipo de impuesto sobre el resultado configurado en la organización, sin incluir el servicio de la deuda; la apalancada, cuando hay hipoteca, se calcula sobre el capital efectivamente desembolsado (cash-on-cash) y sobre el capital actual tras la deuda viva (ROE).
No. Analiza inmuebles que ya están en cartera, con sus ingresos y gastos registrados. Si estás valorando una compra, la calculadora de rentabilidad de Zalach simula el escenario antes de dar el paso.
No, la rentabilidad bruta y neta se calcula igualmente al contado. La rentabilidad apalancada solo aparece cuando el inmueble tiene al menos un préstamo registrado en su ficha.
Zalach cruza los costes fijos del inmueble -incluido el servicio de la deuda cuando hay hipoteca- con sus ingresos por unidad para determinar cuántas unidades ocupadas, o qué porcentaje mínimo de ocupación, se necesitan para cubrirlos.
Se recalcula automáticamente cada vez que hay un cobro, un gasto o una hipoteca nuevos registrados en Zalach; no hace falta lanzar ningún proceso manual.
Ninguno en particular: rentabilidad por inmueble está incluido en todos los planes de Zalach, también en el gratuito. Lo que limita el plan gratuito es el tamaño de la cartera (unidades, usuarios y entidades emisoras), no esta funcionalidad.
Sigue por aquí
Lo que alimenta el cálculo de rentabilidad
Si estás evaluando una nueva adquisición, explora cómo simular el escenario de inversión en la calculadora de rentabilidad antes de incorporarla a la cartera.
Esta funcionalidad está integrada en la solución global de gestión de patrimonio inmobiliario.
Zalach
Compara el rendimiento de los inmuebles de tu cartera
Prueba Zalach gratis y consulta la rentabilidad bruta, neta y apalancada de cada inmueble con los datos disponibles de tu cartera.
Empezar gratisGratis hasta 3 unidades. Sin tarjeta.