Préstamos e hipotecas
La hipoteca de cada inmueble, con su efecto real sobre el flujo de caja y la rentabilidad apalancada
Disponible desde el plan proMuchos inmuebles en alquiler se compraron con financiación, y esa deuda cambia por completo el análisis de rentabilidad: no es lo mismo comparar el ingreso con el precio de compra que compararlo con el capital que realmente se puso de entrada. Zalach permite registrar una o varias hipotecas por inmueble, con su entidad financiera, importe prestado, entrada, tipo de interés (fijo o variable), plazo en meses, fecha de inicio y la cuota mensual real que se está pagando.
A partir de esos datos, la ficha del inmueble muestra una comparativa lado a lado entre el escenario al contado y el apalancado: capital invertido, servicio de deuda mensual y anual, y el flujo de caja neto resultante después de pagar la hipoteca. Esa cifra alimenta directamente la rentabilidad apalancada del inmueble y del conjunto de la cartera, y la deuda viva de todas las hipotecas se resta del valor de los activos para calcular el patrimonio neto y el LTV en la vista de patrimonio consolidado.
El objetivo no es simular una hipoteca hipotética, sino dejar constancia de la financiación real de cada activo y ver su impacto concreto en el rendimiento de la cartera. Para calcular la cuota de una hipoteca que todavía no has contratado, Zalach tiene un simulador de hipotecas aparte.
Préstamos e hipotecas, sin las herramientas adecuadas
La rentabilidad al contado no refleja lo que realmente invertiste
Si un inmueble se compró con hipoteca, calcular la rentabilidad sobre el precio total de compra en vez de sobre el capital aportado de entrada distorsiona el resultado real de la inversión.
El coste de la deuda no siempre se resta del flujo de caja
Sin registrar la cuota mensual real de cada hipoteca, es fácil que el análisis de un inmueble ignore ese gasto fijo y sobreestime el dinero que realmente queda libre cada mes.
La deuda viva de la cartera no está centralizada
Cuando hay varias hipotecas repartidas entre distintos inmuebles y entidades, sumar la deuda total pendiente para calcular el patrimonio neto real exige revisar préstamo por préstamo.
Así lo resuelve Zalach
Registra la hipoteca en la ficha del inmueble
Se añade la entidad financiera, el importe del préstamo, la entrada, el tipo de interés y si es fijo o variable, el plazo en meses, la fecha de inicio y, si se conoce, la cuota mensual real que se paga.
Consulta la comparativa al contado frente a apalancado
La sección de métricas apalancadas del inmueble muestra, una junto a otra, las cifras sin financiación y con financiación: capital invertido, servicio de deuda mensual y anual, y flujo de caja neto resultante.
Revisa el efecto en la rentabilidad del inmueble
La rentabilidad apalancada se calcula sobre el capital realmente invertido (equity), no sobre el precio total del inmueble, para reflejar el rendimiento real que obtiene el propietario después de la hipoteca.
Consulta la deuda total en el patrimonio consolidado
La suma de todas las hipotecas registradas en la cartera se resta del valor de los activos en la vista de patrimonio, mostrando la deuda total y el ratio LTV de forma consolidada.
Todo lo que incluye
Varias hipotecas por inmueble
Un mismo inmueble puede tener más de un préstamo asociado —por ejemplo una hipoteca inicial y una ampliación—, cada uno con sus propios datos de importe, tipo y plazo.
Tipo de interés fijo o variable
Cada hipoteca se registra como tipo fijo o variable, con su porcentaje de interés, para reflejar con precisión las condiciones reales de la financiación contratada.
Cuota mensual real editable
Además del importe, entrada y plazo, se puede indicar la cuota mensual que realmente se paga, para que el cálculo de servicio de deuda use la cifra real y no solo una estimación teórica.
Comparativa al contado vs. apalancado
La ficha del inmueble muestra una tabla que enfrenta el escenario sin financiación con el escenario con hipoteca: capital invertido, servicio de deuda y flujo de caja neto resultante en cada caso.
Rentabilidad apalancada sobre el capital invertido
El rendimiento apalancado se calcula sobre el equity realmente aportado —no sobre el precio de compra total—, dando una cifra de rentabilidad más ajustada a lo que un inversor con financiación obtiene de verdad.
Deuda viva consolidada en el patrimonio neto
Todas las hipotecas registradas en la cartera se suman para calcular la deuda total, que se resta del valor de los activos en la vista de patrimonio consolidado, junto con el ratio LTV resultante.
Preguntas sobre Préstamos e hipotecas
Sí, cada inmueble admite varios préstamos, por ejemplo si hubo una ampliación de hipoteca, cada uno con su propia entidad financiera, importe, tipo y plazo.
Es el rendimiento calculado sobre el capital que realmente se invirtió de entrada (equity), en lugar de sobre el precio total del inmueble, descontando además el servicio de la deuda del flujo de caja.
No, está pensada para registrar la financiación real de inmuebles que ya tienes en cartera. Si quieres simular la cuota de una hipoteca antes de contratarla, Zalach tiene un simulador de hipotecas independiente.
La deuda viva de todas las hipotecas registradas se resta del valor de los activos en la vista de patrimonio consolidado, y se muestra también el ratio LTV (deuda sobre valor) de la cartera.
Sí, cada hipoteca se marca como fija o variable junto con su porcentaje de interés en el momento del registro.
Está disponible desde el plan Pro de Zalach.
Funcionalidades relacionadas
Rentabilidad por inmueble
La rentabilidad real de cada inmueble en cartera, con sus ingresos y gastos ya registrados
Patrimonio consolidado
Inmuebles y otros activos, consolidados por entidad y por grupo, con el patrimonio neto siempre actualizado
Control de gastos
IBI, comunidad, seguros y suministros de cada inmueble, con su coste anualizado en una sola pantalla
Informes y dossiers
Dossiers de financiación, resúmenes bancarios y resúmenes mensuales automáticos, todos en PDF
Descubre también simula la cuota de una hipoteca antes de contratarla.
Esta funcionalidad forma parte de nuestra gestión de patrimonio inmobiliario.
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