Simulador de hipotecas: calcula tu cuota mensual
Ajusta el precio del inmueble, el ahorro aportado, el plazo y el tipo de interés para ver al instante la cuota mensual, el importe de la hipoteca y la tabla de amortización.
La fórmula detrás del simulador
Cuota mensual (amortización francesa)
Cuota = Capital × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), donde r es el tipo de interés mensual (tipo anual / 12) y n el número de cuotas (años × 12). Es el sistema que usan casi todos los bancos: la cuota se mantiene constante, pero al principio se paga más interés y menos capital, y al final ocurre lo contrario.
Ejemplo resuelto
Un inmueble de 200.000 €, con 70.000 € de ahorro, a 30 años, con el tipo fijo orientativo del 2,8% y el 10% de gastos de compra que aplica el simulador (los mismos valores por defecto con los que arranca la herramienta):
| Importe de la hipoteca | ≈ 150.000 € |
| Cuota mensual | ≈ 616 €/mes |
Sobre el simulador de hipotecas
La cuota mensual se calcula con la fórmula de amortización francesa (cuota fija): capital pendiente × tipo mensual × (1 + tipo mensual)^meses, dividido entre ((1 + tipo mensual)^meses − 1). Cada mes cambia la proporción entre capital e interés, pero la cuota total se mantiene constante durante todo el plazo.
Además del precio, hay que contar ITP o IVA (según sea segunda mano u obra nueva), notaría, registro de la propiedad y gestoría. Suelen suponer entre un 8% y un 12% del precio, aunque varía según la Comunidad Autónoma. En este simulador se aplica un porcentaje orientativo fijo.
En una hipoteca fija el tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota es siempre la misma. En una variable el tipo se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) según un índice de referencia como el euríbor más un diferencial, por lo que la cuota puede subir o bajar.
Los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos) para la vivienda habitual, por lo que hace falta un ahorro mínimo de al menos el 20% del precio más los gastos de compra. Este simulador te avisa si el porcentaje de financiación que planteas supera ese umbral orientativo.
Es el desglose año a año de cómo se reparte cada cuota entre capital amortizado e intereses pagados, y cuánto capital queda pendiente. Al principio del préstamo la mayor parte de la cuota son intereses; según avanza el plazo, cada vez se amortiza más capital.