Verifactu para alquileres: ¿te afecta y qué cambia?
Si alquilas inmuebles y emites facturas con un programa, el reglamento de sistemas de facturación puede aplicarte. Aquí tienes la respuesta corta, las fechas que cuentan y qué hace Zalach.
¿Te afecta Verifactu si alquilas?
Dos preguntas bastan para situarte. La respuesta definitiva para tu caso la tiene tu asesor.
1. ¿Emites facturas por tus alquileres con un programa informático?
Haces las facturas a mano, o con Word o una hoja de cálculo que solo usas para escribirlas, imprimirlas y guardarlas, o no emites facturas (por ejemplo, vivienda alquilada a un particular, que está exenta de IVA y no exige factura). Según la AEAT, en ese caso el reglamento no te afecta.
Entonces lo que importa es si estás dentro del ámbito del reglamento. Sigue en el paso 2.
2. ¿Estás dentro del ámbito del reglamento?
Sociedad, incluida la patrimonial
Estás dentro del ámbito como contribuyente del Impuesto sobre Sociedades. Si facturas con un programa, debe estar adaptado en la fecha vigente.
Persona física con actividad económica de alquiler
Tienes al menos una persona con contrato laboral a jornada completa para gestionar los alquileres, o explotas alojamientos turísticos con servicios de hostelería. Estás dentro del ámbito. Lo mismo vale para una comunidad de bienes con actividad económica.
Persona física que alquila sin actividad económica
A efectos del IRPFAlquilas vivienda, garaje o local sin al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. Según la AEAT, no debes adaptarte, aunque emitas esas facturas con un programa; usar uno adaptado es voluntario. Si además tienes otra actividad económica, consulta tu caso con tu asesor.
También quedan fuera quienes llevan los libros del IVA por el SII, mientras les aplique, y quienes tienen su domicilio fiscal en el País Vasco o Navarra, que tienen su propia normativa.
Qué fechas cuentan hoy, y qué se ha anunciado
Hasta el 31 dic 2026 (sociedades) o el 30 jun 2027 (resto)
Periodo de pruebas: según la AEAT, puedes probar un programa adaptado y dejarlo sin compromiso de permanencia.
1 de enero de 2027
Sociedades (contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades) dentro del ámbito.
1 de julio de 2027
Resto de obligados dentro del ámbito: personas físicas y entidades en atribución de rentas (como comunidades de bienes) con actividad económica, y no residentes con establecimiento permanente.
Octubre de 2028
El 5 de octubre de 2026 el Ministerio de Hacienda anunció su previsión de aplazar las obligaciones pendientes hasta octubre de 2028. A 14 de octubre de 2026 no se ha publicado en el BOE, así que las fechas vigentes siguen siendo las de 2027.
Finalidad anunciada: hacer coincidir esas obligaciones con la factura electrónica obligatoria de empresarios y profesionales que facturan hasta 8 millones de euros al año. Son dos obligaciones distintas, con calendarios distintos: te explicamos en qué se diferencian Verifactu y la factura electrónica. Hacienda prevé revisar después también el ámbito de aplicación.
Fuentes: Real Decreto 1007/2023, disposición final cuarta, en la redacción dada por la disposición final primera del Real Decreto-ley 15/2025 (BOE de 3-dic-2025). Real Decreto 1007/2023 (BOE) · Real Decreto-ley 15/2025 (BOE) · Nota informativa de Hacienda, 5-oct-2026
¿Puedo seguir facturando mis alquileres con Word o Excel?
Word o Excel solo para escribir, imprimir y guardar
- Para la AEAT no es un sistema informático de facturación: solo introduces datos, imprimes y guardas. El reglamento no te obliga a cambiar.
- No hay registro de cada factura, ni huella, ni QR, ni rastro de lo que se cambia después de emitir.
- Si la usas para generar directamente los libros registro de IVA o IRPF o la contabilidad (por ejemplo, con una macro), sí cuenta como sistema de facturación y debe cumplir.
Programa de facturación adaptado
- Cada factura deja un registro con huella encadenada al anterior; cualquier alteración deja rastro.
- La factura lleva un QR y, en la modalidad VERI*FACTU, el registro se remite a la AEAT.
- Lo que ya está emitido no se edita: se corrige con una factura rectificativa.
Qué cambia en la práctica al facturar con un programa adaptado
Numeración correlativa, como hasta ahora
Numerar las facturas de cada serie de forma correlativa ya era obligatorio. Lo nuevo: si anulas una factura emitida por error, el programa genera un registro de anulación que deja constancia.
Nada se retoca después de emitir
Una factura emitida no se edita ni se borra. Los errores se corrigen con una rectificativa, que también queda registrada.
Un registro por factura, encadenado
Cada factura genera un registro con su huella y la del anterior. Es lo que hace detectable cualquier alteración.
QR en la factura
La factura incluye un código QR con el NIF del emisor, el número, la fecha y el importe. En la modalidad VERI*FACTU lleva además la frase «Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT» o «VERI*FACTU».
Qué hace Zalach si te afecta (o si quieres adelantarte)
Lo activas por entidad
Actívalo en cada entidad que facture desde Zalach y esté dentro del ámbito; las que no lo estén pueden dejarlo desactivado.
Registro con huella encadenada y QR
Con la entidad activada, Zalach genera el registro de facturación de las facturas dentro del alcance que elijas (las de contratos o todas), con huella SHA-256 encadenada y el QR en el PDF.
Remisión a la AEAT a través de un proveedor
Con VERI*FACTU activado en una entidad española y su clave configurada, Zalach remite a la AEAT el registro de cada factura ordinaria incluida en su alcance a través de un proveedor externo. La clave es propia de cada entidad: la aportas tú o pides que la gestione Zalach; hasta que esté configurada, el registro queda pendiente de envío.
El estado de cada registro, a la vista
Ves si cada registro está pendiente, enviado, aceptado o rechazado, y el CSV cuando la AEAT lo devuelve.
Las facturas se emiten desde la facturación de alquileres y alimentan los borradores de tus modelos fiscales (los borradores los revisas y presentas tú o tu asesor), dentro de un software de gestión de alquileres completo.
Preguntas frecuentes sobre Verifactu y alquileres
No. El reglamento se aplica a quien está dentro de su ámbito (sociedades y personas físicas con actividad económica, entre otros) y emite facturas con un programa informático. Un particular que alquila sin actividad económica, según la AEAT, no debe adaptarse. Y ser sociedad no obliga por sí solo a registrar nada: si una operación no exige factura y no la emites, no hay registro que generar.
Hoy rigen el 1 de enero de 2027 para sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto de obligados (Real Decreto 1007/2023 en la redacción del Real Decreto-ley 15/2025).
El 5 de octubre de 2026 el Ministerio de Hacienda anunció su previsión de aplazar las obligaciones pendientes hasta octubre de 2028, para hacerlas coincidir con la factura electrónica obligatoria de empresarios y profesionales que facturan hasta 8 millones de euros al año. A 14 de octubre de 2026 no se ha publicado en el BOE, así que las fechas vigentes siguen siendo las de 2027. Hacienda prevé revisar después también el ámbito de aplicación.
No exactamente. El reglamento (RRSIF) fija los requisitos que debe cumplir un programa de facturación. VERI*FACTU es una de sus dos modalidades: el programa remite cada registro a la AEAT.
Las dos modalidades sirven para cumplir el reglamento: usar VERI*FACTU es una opción, no una obligación. La modalidad NO VERI*FACTU no remite los registros, pero exige requisitos adicionales, como firmarlos electrónicamente y llevar un registro de eventos.
Sí, está dentro del ámbito como contribuyente del Impuesto sobre Sociedades, salvo que sea una entidad exenta, lleve los libros del IVA por el SII o tribute en territorio foral (País Vasco o Navarra). Si emite facturas con un programa, ese programa debe estar adaptado en la fecha vigente, hoy el 1 de enero de 2027. Si solo alquila vivienda a particulares y no emite facturas, no hay registros que generar.
Con VERI*FACTU activado en una entidad española, Zalach genera el registro de cada factura incluida en su alcance, con su huella y su QR. Cuando la entidad tiene su clave configurada (la aportas tú o la gestiona Zalach si lo pides), remite a la AEAT el registro de cada factura ordinaria a través de un proveedor externo y ves en la factura el estado de la remisión. Zalach no presenta declaraciones ni modelos en tu nombre.
Sí. Hasta las fechas de obligatoriedad es un periodo de pruebas: puedes activar VERI*FACTU en una entidad, ver cómo quedan el registro y el QR, y desactivarlo sin permanencia. A partir de la fecha de obligatoriedad, una vez empiezas a remitir registros debes mantener la modalidad al menos hasta el 31 de diciembre de ese año.
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