Verifactu para sociedades patrimoniales: qué cambia y cómo prepararte

Si tu cartera de inmuebles está estructurada en una o varias sociedades patrimoniales, Verifactu te afecta antes que a un propietario persona física: la obligación entra en vigor el 1 de enero de 2027 para todos los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, seis meses antes que para autónomos (1 de julio de 2027).

Calendario Verifactu para sociedades patrimoniales: por qué antes que los autónomos

El calendario de Verifactu distingue el régimen fiscal del obligado tributario, no el tipo de actividad: toda sociedad sujeta al Impuesto sobre Sociedades -incluidas las patrimoniales que facturan alquileres sujetos a IVA, como locales comerciales- entra en el primer tramo del calendario. Si gestionas varias sociedades, cada una necesita su propio sistema de facturación conforme al reglamento desde esa fecha. Estas fechas, por cierto, se retrasaron un año respecto a las inicialmente previstas para 2026; la nota informativa de la AEAT sobre la ampliación del plazo de adaptación explica el motivo del aplazamiento y las modalidades de adaptación disponibles.

Particularidades de una sociedad patrimonial

Una sociedad patrimonial suele facturar desde varias entidades distintas, cada una con su propia numeración, sus propios datos fiscales y, a veces, distintos regímenes de IVA según el tipo de inmueble (vivienda exenta, local sujeto). Esto añade una capa de complejidad frente a un propietario individual: necesitas un sistema que mantenga encadenados los registros de cada sociedad por separado, sin mezclar la numeración ni el histórico entre entidades.

Ejemplo práctico: una sociedad con tres locales y una vivienda

Imagina una sociedad patrimonial que factura el alquiler de dos locales comerciales (IVA al 21%), un garaje alquilado de forma independiente (también al 21%, al no formar parte del mismo contrato que una vivienda) y una vivienda habitual exenta de IVA.

A partir del 1 de enero de 2027, esa sociedad tendrá que emitir las cuatro facturas mensuales -o las que correspondan- desde un sistema que genere el registro de facturación encadenado por hash, incluya el código QR verificable y remita o mantenga disponible la información para la Agencia Tributaria, con independencia de que algunas rentas estén exentas de IVA. El hecho de que una factura no lleve IVA no la excluye del reglamento: lo relevante es que la sociedad tributa por Impuesto sobre Sociedades, no el régimen de IVA de cada operación concreta.

Qué debe tener el sistema de facturación de tu sociedad

• Registro de cada factura encadenado mediante hash con la factura anterior de la misma entidad.
• Código QR en el PDF de cada factura, verificable por el receptor.
• Envío o disponibilidad de la información a la Agencia Tributaria conforme a la modalidad elegida (Veri*Factu con envío en tiempo real, u otra modalidad admitida).
• Imposibilidad de alterar o eliminar un registro ya emitido sin dejar rastro.

Un matiz técnico del reglamento que conviene tener claro

El Real Decreto 1007/2023, que aprueba el reglamento de los sistemas informáticos de facturación, exige que el encadenado por hash sea específico de cada sistema emisor: si tu sociedad emite facturas desde dos herramientas distintas (por ejemplo, una para los locales y otra para la vivienda), cada una debe mantener su propia cadena, y no puedes mezclar el histórico de una en la otra. Es justo el escenario que se complica cuando gestionas varias sociedades patrimoniales con hojas de cálculo o aplicaciones sueltas: multiplicas las cadenas a vigilar sin ganar trazabilidad real.

Consolidación de varias sociedades en un mismo panel

Gestionar Verifactu sociedad a sociedad, cada una en una herramienta distinta o en Excel, multiplica el riesgo de error justo en el sistema que exige más trazabilidad. Zalach permite gestionar varias sociedades y personas físicas desde un único panel, cada una con su propio encadenado de facturas Verifactu, su numeración y sus datos fiscales, y con la vista de patrimonio consolidada por encima de todas ellas.

Puedes activar el modo Verifactu por entidad ya durante el periodo de transición de 2026, sin esperar a que sea obligatorio, y llegar a 2027 con el sistema ya probado en producción. Si quieres ver el detalle completo del calendario y de cómo lo cumple Zalach, visita nuestra landing de Verifactu para alquileres, o si tu cartera está multi-entidad, la de gestión de sociedades patrimoniales.

Preguntas frecuentes sobre Verifactu y sociedades patrimoniales

Un software de gestión de patrimonio inmobiliario que emita facturas por entidad y consolide el grupo evita tener que migrar la facturación de cada sociedad bajo presión de plazo.

¿Afecta Verifactu a una sociedad patrimonial que solo alquila vivienda exenta de IVA?

Sí. La obligación de Verifactu depende de que la sociedad tribute por el Impuesto sobre Sociedades, no de si sus operaciones están sujetas a IVA. Una sociedad que solo alquile vivienda habitual exenta debe emitir igualmente sus facturas con el sistema conforme al reglamento desde el 1 de enero de 2027.

¿Puedo empezar a usar Verifactu antes de que sea obligatorio?

Sí, y es recomendable. El periodo hasta el 1 de enero de 2027 se puede aprovechar para migrar el sistema de facturación con calma, sin la presión de la fecha límite, y detectar a tiempo cualquier ajuste que necesite tu numeración o tus datos fiscales por sociedad.

¿Cada sociedad patrimonial necesita un sistema Verifactu independiente?

Cada entidad con NIF propio necesita su propia cadena de facturación, aunque puede gestionarse desde una única herramienta si esta soporta múltiples entidades de forma separada, como es el caso de un panel que permita administrar varias sociedades sin mezclar su numeración ni su histórico.