Calcula la rentabilidad de tus trasteros y garajes (con rotación real)
Rentabilidad bruta, neta y punto muerto de ocupación para una cartera de trasteros o garajes, descontando el coste real de la rotación entre inquilinos - no solo la vacancia media.
La rotación, la variable que cambia el resultado
Coste real de la rotación
Rotaciones al año × días vacíos entre inquilinos × renta diaria. Cada cambio de inquilino cuesta esos días de renta perdida, y con varias rotaciones al año la cifra se acumula rápido en trasteros y garajes.
Ocupación de la cartera (Σ/Σ)
Días ocupados de todas las unidades / días disponibles de todas las unidades. No es la media de los porcentajes individuales: pondera cada unidad por su peso real en días, igual que hace Zalach con la cartera real de un cliente.
Punto muerto de ocupación
(Gastos de explotación + servicio de la deuda) / ingreso potencial al 100% de ocupación. Por debajo de ese porcentaje, la cartera no cubre sus costes.
Sobre la rentabilidad de trasteros y garajes
Igual que en cualquier inmueble: rentabilidad bruta = ingreso anual / precio de compra, y rentabilidad neta = (ingreso anual − gastos de explotación) / precio de compra. La diferencia con una vivienda está en la rotación: los trasteros y garajes suelen cambiar de inquilino varias veces al año, y cada cambio deja días vacíos que hay que descontar del ingreso real.
Un trastero de 50 €/mes que rota 6 veces al año con 10 días vacíos entre inquilino e inquilino pierde 60 días de renta al año, más del 16% del tiempo. Esa pérdida no aparece si solo miras el precio de alquiler mensual, por eso esta calculadora la descuenta explícitamente del cálculo.
Sumando los días ocupados de todas las unidades y dividiéndolos entre los días disponibles de todas ellas (Σ días ocupados / Σ días disponibles), nunca haciendo la media de los porcentajes individuales. Una nave con 20 trasteros pesa distinto que un garaje suelto, y una media simple de porcentajes distorsiona el resultado.
Es el porcentaje de ocupación mínimo, sobre el 100% del potencial de renta, que necesitas para cubrir los gastos de explotación y, si hay hipoteca, el servicio de la deuda. Por debajo de ese porcentaje, la inversión da pérdidas.
¿Vas a comprar una vivienda en su lugar? Usa la calculadora de rentabilidad inmobiliaria.