Cómo calcular la rentabilidad real de un alquiler: bruta, neta y apalancada

“¿Cuánto rinde este alquiler?” parece una pregunta simple, pero la respuesta cambia radicalmente según qué rentabilidad estés calculando. La rentabilidad bruta que suele anunciarse en los portales inmobiliarios rara vez coincide con lo que realmente te queda en el bolsillo. Aquí te explicamos las tres rentabilidades que importan, cómo calcular la rentabilidad de un alquiler paso a paso con un ejemplo real, y qué gastos puedes restar.

Si prefieres saltarte las fórmulas, la calculadora de rentabilidad de Zalach hace los tres cálculos (bruta, neta y apalancada) con tus números en un minuto.

Rentabilidad bruta

Es la más simple y la que menos información aporta: el alquiler anual dividido entre el precio de compra del inmueble. No descuenta ningún gasto, ni impuestos, ni vacancia. Sirve como primer filtro para comparar oportunidades, pero no para tomar una decisión de inversión.

Rentabilidad neta (NOI)

La rentabilidad neta descuenta del alquiler los gastos reales de mantener el inmueble: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, y también la vacancia o el impago estimado. Lo que queda es el NOI (ingreso operativo neto) anual, y dividirlo entre el precio de compra (más los gastos de compra) da la rentabilidad neta real, mucho más representativa que la bruta.

Ejemplo práctico: calcular la rentabilidad de un alquiler paso a paso

Supongamos un piso comprado por 150.000 €, con 14.000 € adicionales en gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría), es decir, una inversión total de 164.000 €. Se alquila por 750 €/mes:

• Ingreso anual bruto: 750 € × 12 = 9.000 €.
• Vacancia estimada: 1 mes al año sin inquilino → −750 €. Ingreso efectivo: 8.250 €.
• Gastos anuales: IBI (350 €) + comunidad (600 €) + seguro de hogar (180 €) + mantenimiento y reparaciones (400 €) = 1.530 €.
• NOI: 8.250 € − 1.530 € = 6.720 €.

Con estos números, la rentabilidad bruta sería 9.000 / 150.000 = 6 %, pero la rentabilidad neta real es 6.720 / 164.000 = 4,1 %. Casi dos puntos de diferencia solo por incluir gastos y vacancia — de ahí que fiarse únicamente de la rentabilidad bruta anunciada en un portal pueda llevar a una decisión equivocada.

Qué gastos restar (y la diferencia con la declaración de la renta)

Para calcular la rentabilidad neta real de la inversión (la que importa para decidir si comprar o no) se restan los gastos de caja: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión y vacancia. Pero a efectos del IRPF, la Agencia Tributaria permite deducir del rendimiento del alquiler una lista de gastos deducibles algo más amplia, que incluye también los intereses del préstamo y la amortización del inmueble y del mobiliario — esta última no es una salida de dinero real, por lo que reduce la factura fiscal sin afectar al cash flow. Por eso la rentabilidad neta que usas para decidir una compra y el rendimiento neto que declaras en la renta no tienen por qué coincidir.

Si el alquiler es de una vivienda habitual, además puede aplicar una reducción sobre el rendimiento neto — del 60 % para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 o cuando se hayan hecho obras de rehabilitación en los dos años previos, y de hasta el 90 % según la zona y el tipo de contrato para los firmados después de esa fecha. Esta reducción baja el impuesto a pagar, pero no debe mezclarse con el cálculo de rentabilidad de la inversión: son dos cifras distintas para dos preguntas distintas.

Rentabilidad apalancada (cash-on-cash)

Si financias la compra con una hipoteca, la rentabilidad apalancada mide el retorno sobre el dinero que realmente has puesto de tu bolsillo (la entrada más los gastos de compra), no sobre el precio total del inmueble. Se calcula a partir del cash flow anual —el NOI menos la cuota anual de la hipoteca— dividido entre el capital propio invertido. Cuando la financiación es favorable, la rentabilidad apalancada suele ser más alta que la neta, porque estás usando el dinero del banco para generar parte del retorno.

Otras métricas que conviene mirar

• Payback: los años que tardarías en recuperar la inversión inicial con el cash flow generado.
• LTV (loan-to-value): qué porcentaje del valor del inmueble está financiado con deuda.
• Tipo impositivo indirecto: IVA o IGI según la jurisdicción, relevante si el alquiler está sujeto a este impuesto (por ejemplo, en locales).

Calcúlalo con tus propios números

En vez de hacerlo a mano en una hoja de cálculo, puedes usar nuestra calculadora de rentabilidad de un alquiler, gratuita y sin registro: introduces el precio de compra, gastos, alquiler mensual, vacancia estimada, gastos anuales y, si financias la compra, el importe y las condiciones del préstamo. La calculadora te da la rentabilidad bruta, neta y apalancada, el payback, el cash flow anual y el LTV — con la jurisdicción (España o Andorra) aplicada correctamente. Ten en cuenta que los resultados son informativos y no constituyen asesoramiento financiero ni fiscal.

Y si gestionas varios inmuebles, Zalach calcula esta misma rentabilidad de forma continua para cada uno de tus activos, con tus datos reales de cobros y gastos — no una estimación puntual, sino tu rentabilidad actualizada en todo momento.