Cómo declarar el alquiler en la renta (IRPF): guía completa

Si alquilas un inmueble, los ingresos que recibes tributan en tu declaración de la Renta (IRPF) como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que tu actividad de alquiler se considere una actividad económica (por ejemplo, si tienes empleado con contrato laboral a jornada completa dedicado a gestionarla). Esta guía resume cómo declarar el alquiler en la renta paso a paso, sin sustituir el asesoramiento de un profesional fiscal para tu caso concreto.

Qué se declara: ingresos íntegros y gastos deducibles

Se declara el ingreso íntegro anual (las rentas cobradas o exigibles, aunque no las hayas cobrado todas) y, aparte, los gastos deducibles asociados a ese inmueble: IBI, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, gastos de conservación y reparación, amortización del inmueble, y otros gastos necesarios para obtener el rendimiento. El resultado —ingresos menos gastos— es el rendimiento neto del capital inmobiliario de ese inmueble. Puedes consultar el detalle completo de qué ingresos y gastos computan en el manual práctico de IRPF de la Agencia Tributaria sobre rendimientos del capital inmobiliario.

La reducción por alquiler de vivienda habitual

Desde la reforma de la Ley 12/2023 de vivienda, la reducción aplicable al rendimiento neto positivo por alquiler de vivienda habitual del inquilino depende de las condiciones del contrato, y solo se aplica a contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023:

• 50% con carácter general.
• 60% si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación reciente.
• 70% en determinados casos: primer alquiler a inquilinos jóvenes (18-35 años) en zona de mercado tensionado, o alquiler a Administraciones públicas o entidades sin fin de lucro para vivienda social.
• 90% cuando se rebaja la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda, en zona de mercado tensionado.

Los contratos anteriores a esa fecha mantienen, con carácter transitorio, el régimen de reducción previo (60% general). Los porcentajes exactos, requisitos y la calificación de «zona de mercado tensionado» dependen de la normativa vigente en el ejercicio que declares y de si tu comunidad autónoma la ha declarado, así que conviene confirmarlo con tu asesor o revisar la página de la Agencia Tributaria sobre la reducción del rendimiento aplicable a vivienda habitual antes de aplicarla.

¿Y si el inmueble no es tu vivienda habitual del inquilino?

Si alquilas un local, un garaje independiente, o una vivienda que el inquilino no destina a su residencia habitual (por ejemplo, un alquiler de temporada o vacacional), por regla general no se aplica la reducción anterior. El rendimiento neto tributa íntegro, sin ese beneficio fiscal, aunque sigue permitiendo deducir los mismos gastos asociados al inmueble.

Cómo declarar el alquiler en la renta si tienes varios inmuebles

Cada inmueble alquilado se declara de forma individual, con sus propios ingresos y gastos —no se puede compensar el rendimiento negativo de uno con el positivo de otro dentro del mismo ejercicio en todos los casos, según cómo se estructure la declaración—. Esto significa que cuanto más ordenados tengas los datos de cada inmueble por separado (contrato, cobros del año, facturas y gastos), más fácil y más preciso será el cálculo cuando llegue la campaña de la Renta.

Qué pasa si no declaras el alquiler

No declarar los ingresos por alquiler es una infracción tributaria detectable por la Agencia Tributaria a través de cruces de datos (por ejemplo, con los suministros dados de alta a nombre del inquilino, o con las fianzas depositadas si tu comunidad autónoma las gestiona). Las consecuencias van desde recargos e intereses de demora hasta sanciones, dependiendo de si la regularización es voluntaria o de si ya ha empezado un procedimiento de comprobación.

Ordena los datos antes de que llegue la campaña de la Renta

La parte más tediosa de declarar el alquiler no suele ser entender la normativa, sino reconstruir a mano cuánto has cobrado, qué gastos ha tenido cada inmueble y qué facturas has emitido durante el año. Zalach registra cobros, gastos y facturas por inmueble y por unidad durante todo el año, de forma que cuando llegue la campaña de la Renta tengas el resumen ya listo para tu asesor, en vez de reconstruirlo desde cero.

Si además quieres saber si esa renta te está dando una buena rentabilidad una vez descontados gastos e impuestos, puedes usar nuestra calculadora de rentabilidad de un alquiler, o leer más sobre los gastos deducibles del alquiler en detalle.