Glosario de inversión inmobiliaria: NOI, cash-on-cash, LTV y más

La inversión inmobiliaria tiene su propio vocabulario, y buena parte viene directamente del inglés financiero. Este glosario de inversión inmobiliaria reúne los términos que más aparecen al hablar de rentabilidad de un alquiler, explicados de forma directa.

Estos indicadores (NOI, cash-on-cash, LTV) los calcula por inmueble y por sociedad un software de gestión de patrimonio inmobiliario con multi-entidad, para no tener que rehacerlos a mano cada trimestre.

Los términos básicos del glosario de inversión inmobiliaria

NOI (Net Operating Income / Ingreso operativo neto)

El NOI es el ingreso anual por alquiler menos los gastos de explotación del inmueble (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento), sin contar la hipoteca ni los impuestos sobre el beneficio. Es la base para calcular la rentabilidad neta: NOI / precio de compra × 100.

Rentabilidad bruta

Ingreso anual por alquiler / precio de compra × 100. No descuenta ningún gasto. Es la cifra más simple y la que menos información aporta, aunque es la que más se usa como primer filtro al comparar oportunidades.

Rentabilidad neta

NOI / precio de compra × 100. Más representativa que la bruta porque descuenta los gastos reales de mantener el inmueble.

Cash-on-cash (rentabilidad apalancada)

Flujo de caja anual después de pagar la hipoteca, dividido entre el capital propio que realmente has puesto (entrada + gastos de compra), no entre el valor total del inmueble. Mide el rendimiento sobre tu dinero, no sobre el activo completo. Con financiación favorable, suele ser mayor que la rentabilidad neta, porque parte del capital lo pone el banco.

Ejemplo de cálculo: compras un piso por 150.000 €, con una entrada de 40.000 € y 12.000 € de gastos de compra (impuestos, notaría, agencia). Tu capital propio invertido es 52.000 €. El alquiler te genera un flujo de caja anual, después de pagar la hipoteca, de 3.640 €. El cash-on-cash es 3.640 / 52.000 × 100 = 7%. Ese 7% es lo que rinde tu dinero, no el precio total del piso.

LTV (Loan-to-Value)

Porcentaje del valor del inmueble financiado con deuda: importe pendiente de la hipoteca / valor del inmueble × 100. Un LTV del 70% significa que el 70% del valor está financiado y el 30% restante es tu equity (capital propio).

El Portal del Cliente Bancario del Banco de España detalla cómo las entidades usan el LTV al conceder una hipoteca: cuanto más alto es, más riesgo asume el banco y peores condiciones suele ofrecer.

Cap rate (tasa de capitalización)

Término muy usado en mercados anglosajones, equivalente en la práctica a la rentabilidad neta: NOI / valor de mercado del inmueble. Se usa sobre todo para comparar activos entre sí en un mismo mercado, más que para un análisis de una compra concreta con financiación.

TIR (Tasa Interna de Retorno)

La TIR mide la rentabilidad anualizada de toda la inversión a lo largo del tiempo, no solo de un año concreto: tiene en cuenta los flujos de caja de cada ejercicio y también el precio de venta final del inmueble. A diferencia del cash-on-cash o la rentabilidad neta, que son una foto de un momento dado, la TIR resume en un único porcentaje el rendimiento completo de la operación, desde la compra hasta la venta. Por eso es la métrica más adecuada para comparar dos inversiones con distinto horizonte temporal o distinto perfil de flujos de caja.

Payback

Número de años necesarios para recuperar, vía flujo de caja, el capital inicial invertido en la compra. Un payback corto indica que recuperas antes tu capital, aunque no mide por sí solo la rentabilidad a largo plazo del activo.

Break-even (punto de equilibrio)

El nivel de ingresos (o de ocupación) a partir del cual el inmueble deja de dar pérdidas: el punto en que los ingresos igualan exactamente a los gastos totales (incluida la hipoteca, si la hay). Por debajo del break-even, el inmueble genera flujo de caja negativo.

Vacancia

Porcentaje estimado de meses en que el inmueble no genera ingreso por estar vacío o por impago del inquilino. Se descuenta del ingreso bruto anual antes de calcular la rentabilidad neta, para no sobreestimarla.

Equity

Valor del inmueble menos la deuda pendiente: lo que realmente «es tuyo» del activo en un momento dado. Aumenta tanto por la amortización de la hipoteca como por la revalorización del inmueble.

Amortización (fiscal)

En el contexto fiscal del IRPF, el porcentaje anual (con carácter general, el 3%) que se puede deducir sobre el valor de construcción del inmueble como gasto, en concepto de desgaste por el paso del tiempo. No debe confundirse con la amortización de capital de una hipoteca.

Calcula estos términos con tus propios datos

En vez de calcular cada uno de estos indicadores a mano, puedes usar nuestra calculadora de rentabilidad de un alquiler, que da la rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash, el payback y el LTV a partir de tus datos reales. Si además quieres profundizar en cómo se calcula cada rentabilidad paso a paso, puedes leer nuestra guía sobre cómo calcular la rentabilidad real de un alquiler.