IRPF del alquiler: cómo tributan los rendimientos de un piso arrendado

El IRPF del alquiler funciona así: si alquilas un piso u otro inmueble, los ingresos que obtienes tributan como rendimiento del capital inmobiliario, dentro de la base imponible general de tu declaración de la renta (modelo 100). No es una tributación aparte ni un impuesto distinto: se suma a tus demás ingresos y tributa según tu tipo marginal.

Cómo se calcula el rendimiento neto

Partes del rendimiento íntegro: todo lo que cobras por el alquiler durante el año. A eso le restas los gastos deducibles relacionados con el inmueble arrendado, para obtener el rendimiento neto, que es la cifra que realmente tributa. Puedes consultar el detalle normativo completo en el manual práctico de IRPF de la Agencia Tributaria sobre rendimientos del capital inmobiliario.

Gastos deducibles habituales

• Intereses de préstamos usados para adquirir o mejorar el inmueble (no la amortización de capital).
• IBI, tasa de basuras y otros tributos que recaen sobre el inmueble.
• Gastos de comunidad de propietarios.
• Seguros (hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil).
• Gastos de conservación y reparación (no de ampliación o mejora, que se amortizan de otra forma).
• Amortización del inmueble (un porcentaje anual sobre el valor de construcción, no del suelo).
• Honorarios de gestión, formalización del contrato o servicios de un administrador.

La reducción por alquiler de vivienda habitual

Cuando el inmueble arrendado se destina a vivienda habitual del inquilino, la normativa contempla una reducción sobre el rendimiento neto positivo antes de que tribute, pensada para incentivar la oferta de vivienda en alquiler.

Los porcentajes exactos de esta reducción han cambiado en los últimos años y dependen de condiciones concretas (por ejemplo, si la vivienda está en una zona de mercado tensionado, si el contrato es nuevo o una prórroga, o si se ha bajado la renta respecto al contrato anterior), así que para saber el porcentaje que te corresponde a ti, consulta con tu asesor fiscal o la normativa vigente en el ejercicio que declaras — aquí no vamos a darte una cifra que pueda quedar desactualizada. La propia Agencia Tributaria mantiene actualizada la página sobre la reducción del rendimiento aplicable a la vivienda habitual, con los porcentajes y requisitos vigentes.

Esta reducción, en cualquier caso, no aplica a otros usos del inmueble: alquiler de temporada, alquiler turístico, locales comerciales o plazas de garaje independientes (sobre esto último tienes el detalle en nuestra guía de declarar el alquiler de una plaza de garaje).

Ejemplo con números

Supongamos un piso alquilado por 900 €/mes (10.800 € al año), con estos gastos anuales: 1.200 € de intereses de hipoteca, 400 € de IBI, 300 € de comunidad, 150 € de seguro, y 1.000 € de amortización del inmueble.

Concepto	Importe
Rendimiento íntegro (ingresos)	10.800 €
Gastos deducibles totales	3.050 €
Rendimiento neto previo a reducción	7.750 €

Si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino y se aplica la reducción vigente para tu caso, la base sobre la que realmente tributas es inferior a esos 7.750 €. Sin reducción (por ejemplo, en un local o una plaza de garaje independiente), tributarías sobre el importe completo del rendimiento neto.

¿Cómo se declara el IRPF del alquiler en la práctica?

Dentro del modelo 100, en el apartado de «Rendimientos del capital inmobiliario», declaras cada inmueble arrendado por separado, con sus ingresos y sus gastos específicos. Si tienes varios inmuebles, cada uno se declara de forma independiente, con sus propios gastos deducibles.

Si llevas varios inmuebles en alquiler, este cálculo lo hace por ti un software de gestión de alquileres, junto con los cobros, las facturas y la rentabilidad neta.

Preguntas frecuentes

¿Cómo declarar un piso en alquiler paso a paso?
Declaras el importe cobrado como rendimiento íntegro, restas los gastos deducibles del inmueble, aplicas la reducción si corresponde (vivienda habitual), y el resultado se integra en tu base imponible general del IRPF.

¿Los alquileres siempre tributan igual?
No: la vivienda habitual tiene un tratamiento distinto (con reducción) al alquiler de temporada, turístico, locales o plazas de garaje independientes, que tributan sin esa reducción.

¿Puedo deducir la reforma que hice antes de alquilar?
Depende de si es una reparación/conservación (deducible en el ejercicio) o una mejora/ampliación (que se trata como mayor valor del inmueble y se amortiza, no se deduce de golpe) — confírmalo con tu asesor fiscal según el gasto concreto.

Lleva la cuenta de ingresos y gastos, inmueble a inmueble

Para declarar correctamente necesitas separar ingresos y gastos por cada inmueble, no en un totum revolutum. Zalach registra cobros, gastos y facturas por propiedad, y te da el resumen anual listo para tu declaración o para tu asesor. Puedes también calcular la rentabilidad neta real de cada inmueble, con impuestos incluidos.

Para ver el resto de guías de fiscalidad del alquiler, consulta nuestro hub de fiscalidad del alquiler.