Gastos deducibles del alquiler en el IRPF: lista completa

Cuantos más gastos deducibles apliques correctamente, menor es el rendimiento neto del alquiler que tributa en tu IRPF. Esta es la lista de los gastos que, con carácter general, son deducibles en el alquiler de un inmueble, y los límites que conviene tener en cuenta, siguiendo los criterios del Manual práctico de IRPF de la Agencia Tributaria. No sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal para tu situación concreta.

Gastos deducibles del alquiler en el IRPF

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) del ejercicio.
• Comunidad de propietarios, incluidas derramas ordinarias.
• Seguros asociados al inmueble: hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil.
• Intereses de la hipoteca y otros gastos de financiación (no la amortización del capital del préstamo, solo los intereses).
• Gastos de conservación y reparación: pintura, sustitución de instalaciones (fontanería, electricidad), reparación de electrodomésticos ya existentes. No incluye las obras de mejora o ampliación, que se tratan como mayor valor del inmueble y se amortizan, no se deducen de golpe.
• Suministros, si están a cargo del propietario y no repercutidos al inquilino.
• Gastos de formalización del contrato: agencia inmobiliaria, gestoría, redacción del contrato.
• Servicios profesionales: abogado, administrador de fincas, asesor fiscal, en la parte que corresponda al inmueble alquilado.
• Amortización del inmueble: con carácter general, el 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición (excluido el valor del suelo) y el valor catastral de la construcción.
• Amortización del mobiliario y enseres cedidos junto con la vivienda (electrodomésticos, muebles, instalaciones), siempre que tengan una vida útil superior a un año. La Agencia Tributaria publica la relación completa de gastos deducibles y sus tablas de amortización aplicables.
• Saldos de dudoso cobro: rentas no cobradas cuando han transcurrido más de 6 meses desde el primer intento de cobro y el deudor está en situación de concurso, o se dan otras circunstancias que acrediten la situación de impago.

Gastos financieros y de reparación: con límite

Los intereses de financiación ajena y los gastos de conservación y reparación tienen, en conjunto, un límite: no pueden superar el importe de los ingresos íntegros del inmueble en el ejercicio. Si el resultado de sumarlos supera ese límite, el exceso no se pierde: se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite en cada uno de ellos.

Un ejemplo práctico

Imagina un piso alquilado por 900 €/mes (10.800 € de ingresos íntegros al año). Durante el ejercicio, el propietario ha tenido estos gastos: IBI 450 €, comunidad 600 €, seguro de hogar 180 €, intereses de la hipoteca 1.200 €, reparación de la caldera 350 € y amortización del inmueble (3% sobre 60.000 € de valor de construcción) 1.800 €. El total de gastos deducibles asciende a 4.580 €, por lo que el rendimiento neto que tributa en el IRPF sería de 6.220 €, no los 10.800 € de ingresos íntegros. De ahí la importancia de no dejarse ningún gasto deducible sin justificar documentalmente.

Lo que NO es gasto deducible directo

Las obras de mejora, ampliación o rehabilitación que aumentan el valor o la vida útil del inmueble no son gasto deducible del ejercicio: se incorporan al valor del inmueble y se amortizan progresivamente, no se descuentan de golpe del ingreso del año en que se pagan. Distinguir entre «reparación» (deducible) y «mejora» (amortizable) es una de las fuentes más habituales de error, y en casos límite conviene consultarlo con tu asesor.

Gastos por inmueble, no genéricos

Cada gasto debe imputarse al inmueble concreto al que corresponde. Si tienes varios inmuebles, mezclar gastos de uno con los ingresos de otro es un error habitual cuando se lleva la contabilidad en una hoja de cálculo genérica, y puede generar inconsistencias si Hacienda solicita justificación.

Regístralos por inmueble desde el principio

Zalach permite registrar cada gasto —IBI, comunidad, mantenimiento, seguro, suministros— asociado a su inmueble y unidad concreta, con su categoría y su documento adjunto, para tener el coste real de cada activo en todo momento y no solo en la campaña de la Renta. Así, cuando declares el alquiler, ya tienes el desglose de gastos deducibles de cada inmueble listo, en vez de rebuscar tickets y facturas de todo el año.

Si quieres ver el efecto real de estos gastos en tu rentabilidad, prueba la calculadora de rentabilidad de un alquiler, que calcula la rentabilidad neta descontando los gastos de explotación del inmueble. También puedes leer nuestra guía sobre cómo declarar el alquiler en la Renta.

Para ver el resto de guías de fiscalidad del alquiler, consulta nuestro hub de fiscalidad del alquiler.