Modelo 115 y 180: quién los presenta y la retención del 19% (guía)

El Modelo 115 y 180 son las dos declaraciones con las que se ingresa y se resume la retención del 19% del alquiler de locales. Cuando alquilas un local comercial, oficina u otro inmueble urbano a una empresa o a un autónomo (y no a un particular), lo habitual es que el arrendatario tenga que practicar una retención del 19% sobre el importe del alquiler e ingresarla en Hacienda a cuenta de tu IRPF o Impuesto sobre Sociedades. Esa retención es la que después se declara mediante los modelos 115 y 180.

¿Qué es el modelo 115?

El modelo 115 es la autoliquidación trimestral que presenta el arrendatario (quien paga el alquiler) para declarar e ingresar las retenciones practicadas sobre los alquileres de inmuebles urbanos que ha pagado durante el trimestre. Es el arrendatario, no el propietario, quien tiene la obligación de presentarlo, a través del trámite del modelo 115 en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

¿Qué es el modelo 180?

El modelo 180 es el resumen anual del modelo 115, que se presenta en enero del año siguiente a través del trámite del modelo 180 en la sede electrónica de la Agencia Tributaria. Recoge de forma consolidada todas las retenciones e ingresos a cuenta practicados durante el año sobre alquileres de inmuebles urbanos, desglosados por cada arrendador (propietario) al que se le ha retenido.

Modelo 115 y 180: cómo deben cuadrar

El modelo 180 no es un trámite independiente: es la suma y el desglose anual de los cuatro modelos 115 presentados durante el año (uno por trimestre). El importe total declarado en el 180, por cada arrendador, debe coincidir con la suma de lo declarado en los cuatro 115 correspondientes a ese mismo arrendador. Si hay una discrepancia entre ambos, es una señal de que algún 115 trimestral se presentó con un importe erróneo o incompleto, y conviene revisarlo antes de que Hacienda lo haga por ti.

Plazos que debes tener en el calendario

Modelo	Periodicidad	Quién lo presenta	Plazo habitual
115	Trimestral	Arrendatario	Los primeros 20 días naturales del mes siguiente al trimestre (enero, abril, julio, octubre)
180	Anual	Arrendatario	Enero del año siguiente

Los días exactos de cada plazo pueden variar ligeramente de un ejercicio a otro (fines de semana, festivos), así que confirma la fecha límite exacta en el calendario del contribuyente de la Agencia Tributaria del año en curso.

¿Cómo afecta esto al propietario que alquila el local?

Aunque quien presenta los modelos 115 y 180 es el arrendatario, al propietario le afecta directamente: en cada factura o recibo de alquiler debe reflejar la retención del 19% aplicable, de forma que el importe que efectivamente cobra es el alquiler menos la retención (que ya ha sido ingresada en Hacienda por el arrendatario a cuenta del propietario). Después, el propietario deduce esa retención ya ingresada en su propia declaración de IRPF o Impuesto sobre Sociedades.

¿Cuándo no hay retención? Excepciones

Hay supuestos en los que no procede practicar retención sobre el alquiler de un inmueble urbano — por ejemplo, cuando el arrendatario es un particular sin actividad económica (no está obligado a retener), o en determinados casos de arrendamiento de vivienda. Los supuestos exactos y sus excepciones dependen de la normativa vigente y de las circunstancias concretas de cada contrato, por lo que conviene confirmarlo con tu asesor fiscal antes de emitir la factura.

El cruce con el modelo 347: cuándo va el alquiler en cada modelo

Es una de las dudas que más confusión genera. La regla: los alquileres con retención ya quedan informados en los modelos 115 y 180, y por eso no se incluyen en el modelo 347 (declaración de operaciones con terceros): desde que el modelo 180 incorpora las referencias catastrales, esa información ya llega completa a Hacienda y duplicarla en el 347 es un error habitual.

En cambio, un alquiler sin retención (por ejemplo, entre particulares para uso distinto de vivienda) sí va al 347 si supera los 3.005,06 euros anuales con el mismo arrendatario.

Un software de gestión de alquileres cuadra automáticamente los cuatro 115 con el 180 anual, evitando el error típico de acabar el ejercicio con desajustes.

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje se retiene en el alquiler de un local?
El 19% sobre el importe del alquiler, con carácter general.

¿Quién presenta el modelo 115, el propietario o el inquilino?
El arrendatario (inquilino/empresa que paga el alquiler), no el propietario.

¿Con qué frecuencia se presenta el 115?
Trimestralmente. El 180 es el resumen anual de esos cuatro trimestres.

¿Qué pasa si el 115 y el 180 no cuadran?
Indica un error en alguno de los trimestres declarados; conviene revisarlo antes de una posible comprobación de Hacienda.

Llevar la cuenta, factura a factura

Gestionar correctamente las retenciones exige tener claro, contrato a contrato, si aplica retención y de qué importe, y reflejarlo de forma consistente en cada factura que emites. Zalach genera facturas en PDF con tu numeración y tus datos fiscales para cada unidad, incluidos los locales, y mantiene el histórico ordenado para cuando tu asesor necesite reconstruir las retenciones del trimestre o del año.

Si además quieres saber si el local que alquilas te está dando una buena rentabilidad, puedes usar nuestra calculadora de rentabilidad de un alquiler para calcular la rentabilidad neta después de gastos e impuestos.

Para ver el resto de guías de fiscalidad del alquiler, consulta nuestro hub de fiscalidad del alquiler.

Retención en el alquiler de locales entre sociedades

Cuando tanto el propietario (arrendador) como el inquilino (arrendatario) son sociedades, la retención del 19% se aplica exactamente igual que en cualquier otro alquiler de un local a una empresa: la sociedad arrendataria practica la retención, la ingresa trimestralmente mediante el modelo 115 y la declara en el resumen anual (modelo 180). Para la sociedad propietaria, esa retención es un pago a cuenta de su Impuesto sobre Sociedades, que deduce después en su declaración anual — el mismo mecanismo que si fuera una persona física deduciéndola de su IRPF, solo cambia el impuesto final contra el que se compensa.

Si alquilas locales a través de una sociedad, en Zalach para sociedades patrimoniales las facturas salen con la retención aplicada y los importes del 115 y el 180 cuadran solos.