Actualización de la renta del alquiler: IPC e IRAV en 2026

La actualización de la renta del alquiler solo se puede aplicar si el contrato la recoge expresamente. Una de las dudas que más se repite cada año entre quienes alquilan un inmueble es cómo hacer la actualización de renta del alquiler: qué índice aplicar, cuánto puede subir legalmente, y si el IPC de toda la vida sigue siendo válido. La respuesta cambió con la reforma de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que crea el IRAV, y conviene tenerla clara antes de aplicar cualquier subida en 2026.

Cómo funciona la actualización de la renta del alquiler

Por qué ya no basta con «aplicar el IPC»

Antes de la reforma, era habitual pactar en el contrato que la renta se actualizara anualmente según la variación del IPC (Índice de Precios de Consumo) publicado por el INE. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 no pueden actualizarse aplicando directamente el IPC general. En su lugar, se debe utilizar el IRAV, un índice de referencia específico pensado para moderar las subidas respecto al IPC general en periodos de inflación alta.

Qué es el IRAV y cómo consultarlo

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) es el índice creado por la Ley 12/2023 que el INE publica mensualmente y que sustituye al IPC como referencia legal para la actualización de la renta en los contratos de vivienda habitual afectados. Es obligatorio desde enero de 2025 y, al ser menos volátil que el IPC, suele traducirse en subidas más moderadas.

El porcentaje de variación cambia cada mes y depende del mes de referencia del contrato (normalmente el mes anterior a la fecha de renovación), así que la manera fiable de conocer el dato aplicable a tu contrato es consultar directamente los últimos datos del IRAV publicados por el INE en el mes de renovación, en vez de fiarte de una cifra fija que puede haber quedado desactualizada.

Cuándo no se aplica el IRAV

El IRAV solo es obligatorio para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023. No aplica a alquileres de temporada, de habitaciones, de locales de negocio, de garajes o trasteros alquilados de forma independiente, ni a la vivienda turística: en esos casos se puede seguir pactando el IPC u otro índice en el contrato.

¿Y en Andorra?

Andorra tiene su propio marco normativo de arrendamientos, independiente del sistema español de IPC/IRAV. Si gestionas alquileres en Andorra, la actualización de la renta se rige por la legislación andorrana vigente y por lo pactado en el contrato, no por el índice del INE.

Contratos anteriores a la reforma

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen, con carácter transitorio y salvo modificación posterior de la normativa, la posibilidad de pactar la actualización según el IPC general si así se acordó en su día. Antes de aplicar cualquier subida, conviene revisar la fecha exacta de firma del contrato y lo pactado en él, y consultar con un profesional si hay dudas sobre qué régimen aplica.

No pierdas la fecha de renovación

Más allá de qué índice aplica, el error más habitual en la práctica es simplemente olvidar la fecha de actualización y aplicar la subida meses tarde, o no aplicarla nunca por falta de seguimiento —especialmente si gestionas varios contratos con distintas fechas de aniversario—. Zalach hace seguimiento de las fechas de renovación de cada contrato y avisa cuando toca actualizar la renta, para que no se te pase ni un aniversario, tengas 1 contrato o 50.

Si quieres calcular cómo afecta una subida de renta a tu rentabilidad real, prueba la calculadora de rentabilidad de un alquiler.

Para ver el resto de guías de fiscalidad del alquiler, consulta nuestro hub de fiscalidad del alquiler.

Puedes calcular la subida exacta de tu contrato con la calculadora de actualización de renta por IPC e IRAV.