Decretos de vivienda: qué está en vigor hoy y qué cambia para propietarios

Respuesta corta: los nuevos decretos de vivienda ya están en el BOE (7 de octubre de 2026). El RDL 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre y cambia la subida anual de la renta, el alquiler de temporada, los gastos que se pueden repercutir y añade una prórroga extraordinaria de 2 años. También hace tributar al 10 % de IVA el alquiler de vivienda amueblada de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026: te lo explicamos en nuestra guía sobre el IVA del alquiler vacacional. El RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre y cambia las prórrogas tras los 5 años e introduce una indemnización si no renuevas. Los dos tienen que convalidarse en los 30 días siguientes a su promulgación.

Qué ha pasado con los decretos de vivienda

Los decretos de septiembre (RDL 26/2026 y 27/2026) se derogaron el 2 de octubre. El 6 de octubre, con las Cortes disueltas y elecciones convocadas para el 29 de noviembre (Real Decreto 806/2026), el Gobierno aprobó dos nuevos textos, que el BOE publicó el 7 de octubre.

1. 29 sep a 2 oct · Se aprueban, publican y derogan los RDL 26/2026 y 27/2026.
2. 6 oct · El Consejo de Ministros aprueba el RDL 28/2026 y el RDL 29/2026.
3. 7 oct · El BOE publica los dos.
4. 8 oct · Entra en vigor el RDL 29/2026.
5. 15 nov · Entra en vigor el RDL 28/2026.
6. Pendiente · Convalidación o derogación en los 30 días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). Con las Cortes disueltas, corresponde a la Diputación Permanente. Según la prensa, la Diputación Permanente votaría la convalidación el 12 de noviembre; a 19 de octubre no hay convocatoria oficial. Si el RDL 28/2026 no se convalida antes del 15 de noviembre, no llegaría a aplicarse.

Si no se convalidaran, quedarían derogados, como pasó con los de septiembre. Hasta entonces están en vigor desde la fecha que fija cada uno.

Qué cambia y desde cuándo

Esto es lo que más afecta a un propietario de vivienda. Cada fila indica el artículo de la LAU o del decreto que lo regula.

Cuánto puedes subir la renta ahora

Si un contrato cumple año a partir del 8 de octubre, sigue este orden:

1. ¿El contrato pacta la actualización? Si no dice nada, no hay subida.
2. ¿La fecha cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027? Sin un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida máxima es del 2%. Si tu renta supera el límite que fija el sistema de índices de precios de referencia, no hay subida.
3. Fuera de ese periodo: lo que diga el contrato, con el IRAV como tope.
4. Avisa por escrito con el porcentaje. La nueva renta se cobra desde el mes siguiente al aviso (art. 18.2 LAU).

Ejemplo: renta de 900 €, el contrato cumple año en noviembre y su cláusula remite al IPC. Sin un nuevo pacto, el máximo es el 2%: 918 €. Aunque el último IRAV publicado sea del 2,54% (septiembre de 2026), se aplica el tope menor.

El decreto no aclara qué viviendas tienen un «límite máximo» en el sistema de índices de referencia fuera de las zonas tensionadas declaradas. Si tu vivienda está en una, compruébalo antes de aplicar cualquier subida. Puedes calcular el IRAV con nuestra calculadora de IPC e IRAV; hasta finales de 2027, aplica el menor entre ese resultado y el 2% si no hay un nuevo pacto. Tienes el detalle, con tablas y el último IRAV, en cuánto puedes subir el alquiler en 2026 y 2027. Si tienes varios contratos, sigue este método para revisar las rentas de toda tu cartera con el tope del 2 %.

Prórrogas, preavisos e indemnizaciones

Hay dos fechas que importan: el 8 de octubre (RDL 29) y el 15 de noviembre (RDL 28).

• Hasta el 14 de noviembre: al cumplir 5 años (7 si eres persona jurídica), si nadie avisa, el contrato se prorroga por años hasta 3 más. Tú avisas con 4 meses y el inquilino con 2 (art. 10.1 LAU).
• Desde el 15 de noviembre: la prórroga pasa a ser de 5 años (o 7) cada vez, tu preaviso sube a 6 meses y, si no renuevas, debes indemnizar al inquilino salvo las excepciones del art. 10.2.
• Avisos enviados antes del 7 de octubre: conservan su eficacia y no dan derecho a indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria.
• Avisos que envíes desde el 7 de octubre para un vencimiento posterior al 15 de noviembre: se rigen por el nuevo régimen. Si al 15 de noviembre quedan menos de 6 meses para el vencimiento, el preaviso puede ser de 4 meses.
• Contratos que ya están en la prórroga anual de hasta 3 años: siguen en ella hasta que termine. Al terminar, se les aplica el nuevo artículo 10.
• Prórroga extraordinaria de 2 años (desde el 8 de octubre): la puede pedir el inquilino al corriente de pago. Tienes que aceptarla salvo que acordéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo o necesites la vivienda para ti o tu familia en los términos del art. 9.3, aunque esa causa no esté en el contrato. No se aplica si renováis o firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5% más baja. En zona tensionada se aplica antes la prórroga de hasta 3 años del art. 10.3.

Cuánto sería la indemnización (desde el 15 de noviembre): la mayor entre 12 mensualidades y una mensualidad por año de residencia. La mensualidad se calcula con el valor superior del rango del sistema estatal de referencia de precios de alquiler para esa vivienda; si no hay valor, con la renta vigente. Se paga al entregar la vivienda. No procede, entre otros casos, si necesitas la vivienda para ti o familiares hasta segundo grado, si el inquilino ha pasado más de 6 de los últimos 12 meses sin vivir en ella (salvo causa justificada), si tiene otra vivienda en el mismo municipio o si rechaza un contrato nuevo de 5 años (7) con la renta limitada del art. 17.6. La causa debe constar por escrito en el preaviso.

Si gestionas varios contratos, en Zalach tienes cada uno con su ciclo de vida completo (renovación, baja programada y documentos) en la misma ficha, con avisos antes de cada vencimiento.

Alquiler de temporada

Desde el 8 de octubre, el alquiler de temporada de una vivienda pasa a llamarse arrendamiento de vivienda temporal y deja de ser un «uso distinto de vivienda»:

• El contrato tiene que recoger la causa del desplazamiento (trabajo, estudios, tratamiento médico…). Debe ser real y acreditable, y probarla te corresponde a ti.
• Sin esa causa escrita, el contrato se trata como vivienda habitual desde el primer día.
• Duración: más de 31 días y, como regla general, 12 meses como máximo. Si supera los 12 meses sin causa que lo justifique, o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes, el primero se considera de vivienda habitual.
• Garantía adicional: máximo una mensualidad. El inquilino puede irse tras un mes avisando con 10 días.
• Si alquilas varias veces seguidas en temporada la misma vivienda, la renta del siguiente contrato no puede subir más que el IRAV.

Contratos de temporada ya firmados: siguen con su régimen hasta la fecha pactada y entonces se extinguen sin prórroga. Si los renuevas, el nuevo contrato ya es de vivienda temporal (disposición transitoria 8ª LAU).

Qué revisar como propietario esta semana

• ☐ Actualizaciones de renta desde el 8 de octubre: máximo 2% sin un nuevo acuerdo. Si ya avisaste de una subida mayor que toca a partir de esa fecha, revísala.
• ☐ Avisos de no renovación: si vas a enviar uno para un vencimiento posterior al 15 de noviembre, ten en cuenta el preaviso de 6 meses y la indemnización.
• ☐ Contratos cuya prórroga obligatoria acaba antes de 2029: el inquilino al corriente de pago puede pedir 2 años más.
• ☐ Contratos de temporada: los nuevos deben llevar la causa por escrito. Revisa las plantillas antes de firmar el siguiente.
• ☐ Plantillas de contrato: quita el IBI a cargo del inquilino, los gastos de gestión, el seguro de impago obligatorio y la renuncia al tanteo.
• ☐ Salida de inquilinos: prepara un documento de finalización con fotos del estado de la vivienda para firmarlo con el inquilino.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo entran en vigor los nuevos decretos de vivienda?
El RDL 29/2026, el 8 de octubre de 2026. El RDL 28/2026, el 15 de noviembre de 2026. Tienen que convalidarse en los 30 días siguientes a su promulgación; si no, quedarían derogados.

¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026 y 2027?
Si la actualización toca entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el máximo es el 2% salvo que pactes otra cosa con el inquilino, y 0% si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia. Fuera de ese periodo, lo pactado con el IRAV como tope.

¿Tengo que indemnizar al inquilino si no renuevo el contrato?
Para vencimientos a partir del 15 de noviembre de 2026, sí, salvo las excepciones del art. 10.2 de la LAU (como necesitar la vivienda para ti o tu familia). Si avisaste antes del 7 de octubre, ese aviso no genera indemnización.

¿Hay una prórroga de los alquileres?
Sí. Desde el 8 de octubre, el inquilino al corriente de pago puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años si su prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028 o acaba la prórroga tácita. Siguen existiendo las de vulnerabilidad y zona tensionada.

Fuentes oficiales

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823)
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822)
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado
• Derogación del RDL 26/2026 y derogación del RDL 27/2026
• Real Decreto 806/2026 de disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones

Este artículo explica la normativa general y no sustituye el asesoramiento sobre un contrato concreto.

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