Tope del 2 %: cómo revisar las rentas de toda tu cartera sin errores
Respuesta corta: para revisar las rentas de toda tu cartera, no empieces por la cuenta. Apunta la fecha de aniversario de cada contrato, clasifícalos antes de calcular nada (vivienda con cláusula, vivienda sin cláusula, local, garaje o trastero independiente y casos dudosos), calcula solo los que toca con su límite, notifica por escrito uno a uno y actualiza el importe donde cobras y facturas. Las reglas sobre cuánto se puede subir las tienes en cuánto puedes subir el alquiler en 2026 y 2027.
Si gestionas varios contratos, el problema no suele ser hacer una cuenta. Es saber qué regla corresponde a cada contrato, cuándo toca revisarlo y qué índice debes utilizar.
Esta guía no pretende repetir todo lo que cambia con los nuevos decretos de vivienda. Aquí vamos a algo más práctico: cómo ordenar 5, 10 o 30 contratos para revisarlos uno a uno, en su fecha y con la regla correcta.
Qué ha cambiado, en tres líneas
El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8, modifica las reglas que debes tener en cuenta al revisar las rentas de vivienda.
- Artículo 18 de la LAU: si existe un pacto de actualización pero no especifica qué índice o metodología utilizar, se aplica el IRAV. Además, el incremento anual de la renta no puede superar el IRAV aplicable. Si el contrato no contiene un pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza.
- Tope extraordinario hasta finales de 2027: si un contrato de vivienda cumple su anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, las partes pueden alcanzar un nuevo pacto. Si no existe ese nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %. Si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno.
- El decreto sigue pendiente de convalidación: si el RDL 29/2026 decae o se modifica, habrá que volver a comprobar estas reglas antes de aplicar las siguientes actualizaciones.
Para profundizar en índices, fechas y cálculos, consulta nuestra guía sobre actualización de la renta del alquiler con IPC e IRAV.
A qué contratos de tu cartera se aplica y a cuáles no
Esta es la parte que más puede complicarse cuando gestionas una cartera mixta.
| Tipo de contrato | ¿Tope del 2 %? | Qué limita la subida | Qué revisar |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual sujeta a LAU | Sí, si la anualidad cae entre 8-10-2026 y 31-12-2027 | Nuevo pacto sin superar el IRAV; sin nuevo pacto, el menor entre lo pactado, el IRAV y el 2 % | Cláusula de actualización y fecha de aniversario |
| Vivienda con garaje o trastero en el mismo contrato | Sí, cuando el garaje o trastero forma parte accesoria del arrendamiento de vivienda | Igual que la vivienda | Que figure en el mismo contrato y forme parte del mismo arrendamiento |
| Contrato de vivienda anterior al 26-5-2023 | Sí | Puede mantener el índice pactado, pero sin superar el IRAV y, durante el periodo extraordinario, el 2 % si no hay nuevo pacto | La cláusula original y el índice que menciona |
| Alquiler de habitación | Depende | Depende del régimen jurídico real del contrato | Comprobar si está sujeto al régimen de arrendamiento de vivienda de la LAU o a otro régimen |
| Contrato de temporada formalizado antes del 8-10-2026 | No aplicar automáticamente esta tabla | Mantiene su régimen anterior hasta finalizar el plazo pactado | Fecha de finalización y régimen del contrato |
| Local comercial | No | Lo pactado en el contrato | Cláusula, índice y mes de referencia |
| Plaza de garaje o trastero alquilados por separado | No | Lo pactado en el contrato | Cláusula y fecha de aniversario |
Los contratos de temporada formalizados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026 mantienen su régimen anterior hasta la finalización del plazo pactado. Si se renuevan, pasan a regirse por el nuevo régimen de arrendamiento de vivienda temporal. BOE
En viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado pueden existir, además, otras limitaciones sobre la renta. Si gestionas una vivienda en una de esas zonas, conviene comprobar el caso concreto antes de aplicar una actualización.
El método en 5 pasos para revisar una cartera
1. Haz un inventario de las fechas
Para cada contrato apunta al menos estos datos:
- unidad;
- tipo de contrato;
- fecha de inicio;
- próxima fecha de aniversario;
- cláusula de actualización;
- índice pactado, si lo hay;
- renta actual.
La fecha importante es el aniversario del contrato, porque la actualización anual se aplica cuando se cumple cada año de vigencia.
Si tienes muchos contratos, no esperes a que llegue el día. Trabaja con una ventana de 30, 60 o 90 días para saber qué revisiones se acercan.
2. Clasifica cada contrato antes de calcular nada
Puedes utilizar cuatro grupos sencillos:
Vivienda con actualización
Tiene cláusula y hay que determinar qué límite corresponde.
Vivienda sin cláusula de actualización
No se actualiza.
Local, garaje o trastero independiente
Se revisa según lo pactado en su propio contrato.
Caso a revisar
Contratos de temporada, situaciones especiales, dudas sobre el régimen aplicable o viviendas con condicionantes adicionales.
Clasificar primero evita uno de los errores más habituales: aplicar la misma regla a toda una cartera solo porque las unidades pertenecen al mismo propietario.
3. Calcula la nueva renta con el índice correcto
Para las viviendas sujetas al régimen extraordinario:
- Sin nuevo pacto: aplica lo previsto en el contrato, pero sin superar el menor entre el IRAV aplicable y el 2 %.
- Con nuevo pacto: aplica lo acordado entre las partes, sin superar el IRAV aplicable.
- Sin cláusula de actualización: no hay actualización.
- Renta por encima del límite máximo aplicable del sistema de referencia: no procede incremento.
Para locales, garajes y trasteros alquilados de forma independiente, revisa lo que diga el contrato.
Puedes comprobar IPC e IRAV con nuestra calculadora de IPC e IRAV.
4. Notifica por escrito, contrato a contrato
La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado.
Guarda siempre:
- fecha de la notificación;
- porcentaje aplicado;
- renta anterior;
- renta nueva;
- documento o comunicación enviada.
El artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula esta notificación.
5. Actualiza el importe donde cobras y facturas
Es fácil calcular correctamente una revisión y, aun así, seguir cobrando el importe antiguo.
Después de notificarla, revisa también:
- recibos;
- facturas;
- domiciliaciones;
- previsiones de cobro;
- informes;
- cualquier automatización que utilice la renta mensual.
El proceso no termina cuando haces el cálculo. Termina cuando el nuevo importe está correctamente reflejado en toda la gestión del contrato.
Ejemplo: una cartera de 8 contratos
Javier gestiona 5 viviendas, 2 garajes alquilados por separado y 1 local.
Para entender la lógica, supongamos que el IRAV aplicable fuese del 2,4 % y el IPC del 2,9 %. Son cifras de ejemplo: en cada contrato debes utilizar el índice que corresponda en su fecha de actualización.
También suponemos que las viviendas del ejemplo no superan el límite máximo aplicable del sistema de referencia y que no existe un nuevo pacto entre las partes, salvo que indiquemos lo contrario.
| Contrato | Tipo | Aniversario | Cláusula | Regla | Resultado |
|---|---|---|---|---|---|
| Piso A | Vivienda 2021 | Noviembre 2026 | IPC | Menor entre cláusula, IRAV y 2 % | 2 % |
| Piso B | Vivienda 2024 | Diciembre 2026 | IRAV | Menor entre IRAV y 2 % | 2 % |
| Piso C | Vivienda 2025 | Enero 2027 | Sin cláusula | No se actualiza | 0 % |
| Piso D | Vivienda 2023 | Septiembre | IPC | La siguiente revisión será en septiembre de 2027 | Sin revisión hasta septiembre de 2027; entonces, el menor entre lo pactado, el IRAV aplicable y el 2 % si no hay nuevo pacto |
| Piso E | Vivienda 2022 con garaje en el mismo contrato | Marzo 2027 | IPC | El garaje forma parte del mismo arrendamiento | Máx. 2 %, sujeto también al IRAV |
| Garaje 1 | Plaza alquilada por separado | Noviembre 2026 | IPC | Lo pactado | 2,9 % en este ejemplo |
| Garaje 2 | Plaza alquilada por separado | Febrero 2027 | Sin cláusula | No hay mecanismo pactado de actualización | 0 % |
| Local | Uso distinto de vivienda | Enero 2027 | IPC | Lo pactado | 2,9 % en este ejemplo |
Son ocho contratos, cinco meses distintos de revisión y varias reglas diferentes.
En una hoja de cálculo puede funcionar si alguien recuerda revisarla todos los meses. El problema aparece cuando una fecha cae en mitad de unas vacaciones, cuando un contrato antiguo contiene una cláusula distinta de la que recordabas o cuando gestionas suficientes unidades como para dejar de tener todas las fechas en la cabeza.
Consejo práctico: el primer día de cada mes revisa qué contratos cumplen su aniversario durante los próximos 60 días. Así tienes margen para comprobar la cláusula, calcular la renta y preparar la notificación.
Errores habituales al revisar varias rentas
Aplicar el 2 % a un local o a un garaje alquilado por separado.
Ese límite extraordinario se refiere a contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU. Revisa el contrato del local o del garaje.
Subir una vivienda sin pacto de actualización.
Sin pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza.
Usar el IPC porque el contrato es antiguo.
Un contrato anterior a mayo de 2023 puede seguir teniendo el IPC en su cláusula, pero las actualizaciones de vivienda quedan ahora sujetas al límite máximo del IRAV y, durante el periodo extraordinario, al límite adicional del 2 % cuando no existe nuevo pacto. BOE
Olvidar el límite del sistema de referencia.
Si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia, la disposición extraordinaria establece que no procede incremento.
Notificar tarde y pretender cobrar la diferencia de meses anteriores.
La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita.
No guardar la notificación.
Si después existe una discrepancia, necesitas poder acreditar qué comunicaste y cuándo.
No revisar el estado del RDL 29/2026.
El decreto sigue pendiente de convalidación. Si cambia o decae, habrá que revisar las siguientes actualizaciones.
Cómo organizar las revisiones de renta en Zalach
En Zalach cada contrato tiene su propia ficha con la fecha de inicio, la renta y sus documentos.
Puedes filtrar qué contratos de alquiler tienen una revisión próxima y comprobar las fechas con antelación en lugar de depender de una hoja de cálculo o de tu memoria.
Una vez has decidido qué regla corresponde a cada contrato, puedes gestionar el nuevo importe y mantenerlo conectado con la facturación y los cobros.
Puedes ver cómo funciona en nuestra página de revisión de rentas en Zalach.
Si quieres empezar sin coste, también puedes consultar nuestra comparativa sobre programas para gestionar alquileres gratis o empezar gratis hasta 3 unidades.
Preguntas frecuentes
¿El tope del 2 % se aplica a locales y garajes?
No de forma directa a los locales ni a las plazas de garaje alquiladas de manera independiente. La disposición final sexta del RDL 29/2026 se refiere a contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU.
Si un garaje o trastero forma parte del mismo arrendamiento de vivienda como elemento accesorio, debe analizarse dentro del régimen de ese contrato de vivienda.
¿Hasta cuándo dura el tope del 2 %?
La limitación extraordinaria se aplica a las anualidades que se cumplan desde la entrada en vigor del RDL 29/2026, el 8 de octubre de 2026, hasta el 31 de diciembre de 2027.
El decreto sigue pendiente de convalidación, por lo que conviene revisar su estado antes de aplicar futuras actualizaciones.
¿Puedo subir más del 2 % si el inquilino está de acuerdo?
El RDL 29/2026 permite que las partes alcancen un nuevo pacto para la actualización anual.
Aun así, el artículo 18.1 de la LAU establece que el incremento anual de los contratos de vivienda sujetos a este régimen no puede superar el IRAV aplicable. Por eso, el nuevo pacto debe respetar también ese límite.
¿Qué pasa si el contrato no dice nada de actualizar la renta?
Si el contrato no contiene un pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza.
¿Desde cuándo puedo cobrar la renta actualizada?
Desde el mes siguiente a la notificación por escrito al inquilino, indicando el porcentaje aplicado, conforme al artículo 18.2 de la LAU.
Ten todas las fechas de revisión a la vista
Da de alta tus contratos, identifica cuáles tienen una revisión próxima y comprueba qué regla corresponde a cada uno antes de cambiar la renta.
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Normativa revisada a 15 de octubre de 2026 con el texto vigente del BOE. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico sobre un contrato concreto.
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