Subida del alquiler en 2026 y 2027: IRAV, IPC y tope del 2 %

Respuesta corta: solo puedes subir la renta si el contrato pacta la actualización; si no dice nada, no hay subida (art. 18.1 LAU). En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU, la subida nunca puede superar el IRAV. Y si el aniversario del contrato cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo pacto con el inquilino la subida no puede pasar del 2 %, y es del 0 % si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia (disposición final sexta del RDL 29/2026).

La subida del alquiler en 2026 depende de tres cosas: qué dice tu contrato, en qué fecha cumple año y si llegas a un nuevo acuerdo con el inquilino. Si ya sabes qué porcentaje te corresponde, puedes calcular la nueva renta con la calculadora IRAV e IPC. Si no, aquí tienes las reglas vigentes, con tablas y un ejemplo.

Cuánto puedo subir el alquiler en 2026 y 2027

Para un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, el máximo depende de la fecha en que se cumple la anualidad y de si hay un nuevo pacto con el inquilino:

Fuente: art. 18.1 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, y disposición final sexta del RDL 29/2026.

Ejemplo: renta de 900 € al mes, el contrato cumple año en noviembre de 2026 y su cláusula remite al IPC. El último IRAV publicado es del 2,54 % (septiembre de 2026), pero sin un nuevo pacto se aplica el tope del 2 %: la renta pasa a 918 €. Si la renta superara el límite del sistema de índices de precios de referencia, se quedaría en 900 €.

Si gestionas varios contratos, te explicamos cómo revisar las rentas de toda tu cartera, contrato a contrato y en orden. Para el resto de cambios de los nuevos decretos (prórrogas, gastos, alquiler de temporada), consulta qué cambia con los decretos de vivienda para propietarios.

Qué es el IRAV y cómo consultarlo

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) es el índice creado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Lo publica el INE cada mes, junto con el IPC, desde enero de 2025, y está pensado para moderar las subidas respecto al IPC general.

Hoy cumple dos funciones en los contratos de vivienda sujetos a la LAU. Si el contrato pacta una actualización pero no dice qué índice usar, se aplica el IRAV. Y, en todo caso, la subida no puede superar el IRAV. Para cada actualización se toma el último índice publicado en la fecha en que el contrato cumple año, así que la manera fiable de conocer el dato es consultar los últimos datos del IRAV publicados por el INE ese mismo mes.

Último IRAV publicado

Estos son los últimos datos del INE. Actualizamos la tabla cada mes, cuando sale el nuevo dato.

Fuente: INE, IRAV, total nacional. El dato de octubre se publicará el 13 de noviembre de 2026.

Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un nuevo pacto, recuerda que se aplica el menor entre el resultado de tu contrato, el IRAV y el 2 %. Con los datos actuales, el tope del 2 % es el que manda.

Contratos anteriores a mayo de 2023

Antes de la Ley 12/2023 era habitual pactar que la renta se actualizara cada año según el IPC. Esos contratos se siguen actualizando con lo que digan, pero ahora con el mismo límite que el resto: el RDL 29/2026 modificó la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 para que los contratos sujetos a la LAU firmados antes de su entrada en vigor se actualicen con el límite del art. 18.1 LAU, es decir, sin superar el IRAV. Y si cumplen año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, también les afecta el tope del 2 % sin nuevo pacto.

Antes de aplicar cualquier subida, revisa la fecha de firma y la cláusula de actualización, y consulta con un profesional si hay dudas sobre qué régimen aplica.

Locales, garajes y trasteros: lo que diga el contrato

El IRAV y el tope del 2 % se aplican a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU. Los locales de negocio, y los garajes o trasteros alquilados de forma independiente de la vivienda, se actualizan según lo pactado en el contrato: puedes seguir usando el IPC u otro índice si así se acordó. Si no hay cláusula, no hay actualización.

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con su régimen hasta que terminen. Los nuevos contratos de vivienda temporal tienen reglas propias, que explicamos en el artículo sobre los decretos de vivienda.

Cómo notificar la subida

La actualización no se aplica sola. Según el art. 18.2 LAU, la renta actualizada se puede exigir a partir del mes siguiente a aquel en que se notifica por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado (y, si el inquilino lo pide, con la certificación del INE). En la práctica:

• Envía la notificación por un medio que deje constancia (burofax, email con acuse o carta firmada).
• Indica la renta anterior, el porcentaje aplicado, el índice o tope utilizado y la nueva renta.
• Si avisas tarde, la nueva renta empieza a contar desde el mes siguiente a tu aviso, no desde el aniversario.

¿Y en Andorra?

Andorra tiene su propio marco normativo de arrendamientos, independiente del sistema español de IPC/IRAV. Si gestionas alquileres en Andorra, la actualización de la renta se rige por la legislación andorrana vigente y por lo pactado en el contrato, no por el índice del INE.

No pierdas la fecha de renovación

Más allá de qué índice aplica, el error más habitual en la práctica es olvidar la fecha de actualización y aplicar la subida meses tarde, o no aplicarla nunca por falta de seguimiento (especialmente si gestionas varios contratos con distintas fechas de aniversario). Con la actualización de rentas de Zalach recibes un aviso cuando un contrato cumple año, para que no se te pase ni un aniversario, tengas 1 contrato o 50.

Si quieres calcular cómo afecta una subida de renta a tu rentabilidad real, prueba la calculadora de rentabilidad de un alquiler. Para ver el resto de guías de fiscalidad del alquiler, consulta nuestro hub de fiscalidad del alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Puedo subir el alquiler en 2026?
Sí, si el contrato pacta la actualización. Si el contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo pacto con el inquilino la subida no puede superar el 2 %, y es del 0 % si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia.

¿Se aplica el 2 % si el contrato dice IPC?
Sí. Si el contrato de vivienda cumple año dentro de ese periodo y no hay un nuevo pacto, la subida máxima es del 2 % aunque el IPC o el IRAV sean más altos. Si el resultado de tu cláusula es menor que el 2 %, se aplica el menor.

¿Qué pasa si el contrato no tiene cláusula de actualización?
No hay subida. El art. 18.1 LAU dice que, sin pacto expreso, no se aplica actualización de la renta.

¿Y en zona tensionada?
Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no hay subida para las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027. El decreto no aclara qué viviendas tienen ese límite fuera de las zonas tensionadas declaradas, así que, si tu vivienda está en una, compruébalo antes de aplicar cualquier subida.