Verifactu para alquileres: qué cambia en 2027 y cómo prepararte

Verifactu es el sistema que obliga a los programas de facturación a generar registros verificables de cada factura emitida, con trazabilidad hacia la Agencia Tributaria. Su marco legal es el Real Decreto 1007/2023, que aprueba el Reglamento de sistemas informáticos de facturación. Tras varios aplazamientos, el calendario definitivo de Verifactu para alquileres en 2027 establece que será obligatorio a partir del 1 de enero de 2027 para sociedades (contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades) y desde el 1 de julio de 2027 para autónomos y el resto de obligados tributarios, incluidos los particulares que arriendan inmuebles como actividad económica. Durante 2026, la adopción es voluntaria: es el año de transición.

¿Qué te juegas si no llegas a tiempo? Aquí tienes el detalle de las multas Verifactu con los importes por incumplimiento.

¿A quién afecta si alquilas inmuebles?

Verifactu afecta a cualquier persona o sociedad obligada a emitir facturas con un sistema informático de facturación conforme al reglamento. En el caso del alquiler de inmuebles, esto incluye típicamente a propietarios y sociedades patrimoniales que facturan alquileres sujetos a IVA, como locales comerciales o alquileres que incluyen determinados servicios. Si tu actividad de alquiler está fuera del ámbito del IVA (por ejemplo, arrendamiento de vivienda habitual sin servicios), conviene revisar con tu asesor fiscal si te aplica de forma directa, pero de cualquier forma tener el sistema preparado no tiene desventaja.

Caso práctico: imagina que eres autónomo y alquilas un local comercial a una empresa. Cada mes emites una factura con IVA repercutido al inquilino. A partir del 1 de julio de 2027, esa factura tendrá que salir de un sistema Verifactu: con hash encadenado al registro anterior, código QR impreso en el PDF y, según la modalidad elegida, envío del registro a la Agencia Tributaria en el momento de la emisión. Si en cambio tu actividad es una sociedad patrimonial con varios inmuebles arrendados, la fecha que te aplica es antes: el 1 de enero de 2027, por tributar en el Impuesto sobre Sociedades.

Qué exige Verifactu a un sistema de facturación

Entre los requisitos técnicos del reglamento destacan: que cada registro de facturación quede encadenado con el anterior (normalmente mediante un hash), de forma que no se pueda insertar, modificar ni eliminar un registro ya emitido sin que quede evidencia; que exista una huella o firma verificable en cada factura (habitualmente representada como código QR en el documento); y la posibilidad de que la Agencia Tributaria reciba, en tiempo real o diferido según la modalidad, la información de cada registro.

Calendario completo de Verifactu para alquileres en 2027

• Ahora – 31 de diciembre de 2026: periodo de transición, adopción voluntaria.
• 1 de enero de 2027: obligatorio para sociedades (Impuesto sobre Sociedades).
• 1 de julio de 2027: obligatorio para autónomos y el resto de obligados tributarios, incluidos quienes arriendan inmuebles como actividad económica.

Estas fechas no son las que se anunciaron en un primer momento: el calendario inicial fijaba la entrada en vigor en 2026, y se retrasó un año mediante el Real Decreto-ley 15/2025. La propia nota informativa de la Agencia Tributaria sobre la ampliación del plazo de adaptación explica el motivo: dar más margen a empresas y desarrolladores de software para adaptar sus sistemas. Conviene tenerlo en cuenta si manejas información de otras fuentes publicada antes de ese aplazamiento, porque puede seguir citando 2026 como fecha límite.

Cómo prepararte antes de la fecha límite

Cambiar de sistema de facturación bajo presión, en los días previos a una fecha límite legal, es el peor momento para hacerlo: hay más riesgo de errores, de facturas mal emitidas y de tiempo perdido reconciliando datos. La alternativa razonable es activar Verifactu durante el periodo de transición de 2026, con volumen de facturación real pero sin la presión de la obligación legal encima, y llegar a 2027 con el sistema ya probado.

En Zalach, cada factura genera un registro con hash encadenado al anterior, incluye el código QR correspondiente en el PDF, y el sistema hace seguimiento del estado que reporta la Agencia Tributaria (aceptado, rechazado, con CSV) de forma automática. Puedes activar el modo Verifactu por entidad —sociedad o persona física— ya ahora, sin esperar a que sea obligatorio.

Si además de facturar alquiler quieres conocer tu rentabilidad real o necesitas gestionar varias sociedades con patrimonio consolidado, puedes leer más en nuestra landing de Verifactu para alquileres.

Si emites hoy tus recibos en Word o Excel, un software de gestión de alquileres con facturación Verifactu-ready te evita rehacer el sistema con el plazo encima.

Preguntas frecuentes sobre Verifactu y alquileres

¿Me afecta Verifactu si solo alquilo una vivienda habitual sin servicios adicionales?
Si tu actividad de alquiler no está sujeta a IVA, como el arrendamiento de vivienda habitual sin servicios, el reglamento no te obliga de forma directa a emitir factura con Verifactu, pero conviene confirmarlo con tu asesor fiscal caso por caso, y no hay ninguna desventaja en tener el sistema preparado igualmente.

¿Puedo empezar a usar Verifactu antes de que sea obligatorio?
Sí. Durante todo 2026 la adopción es voluntaria, y activar el sistema con antelación te permite probarlo con tu volumen real de facturación antes de que llegue la fecha límite que te corresponda (1 de enero o 1 de julio de 2027).