Verifactu para alquileres: fechas vigentes de 2027 y aplazamiento anunciado a 2028

Verifactu es el sistema que obliga a los programas de facturación a generar registros verificables de cada factura emitida, con trazabilidad hacia la Agencia Tributaria. Su marco legal es el Real Decreto 1007/2023, que aprueba el Reglamento de sistemas informáticos de facturación. Según el texto vigente hoy, Verifactu será obligatorio a partir del 1 de enero de 2027 para sociedades (contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades) y desde el 1 de julio de 2027 para autónomos y el resto de obligados tributarios, incluidos los particulares cuyo alquiler es una actividad económica (en el IRPF, cuando tienen al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa). El 5 de octubre de 2026 Hacienda anunció que retrasará estas fechas a octubre de 2028; mientras no se publique en el BOE, las fechas de 2027 siguen siendo las que obligan. Hasta la fecha que te corresponda, la adopción es voluntaria: es el periodo de pruebas.

¿Qué te juegas si no llegas a tiempo? Aquí tienes el detalle de las multas Verifactu con los importes por incumplimiento.

¿A quién afecta si alquilas inmuebles?

Verifactu no obliga a nadie a usar un programa: afecta a quien desarrolla una actividad económica y emite sus facturas con un sistema informático de facturación. En el alquiler de inmuebles eso incluye a las sociedades patrimoniales y a los particulares cuyo alquiler es una actividad económica. Un particular que alquila sin una persona empleada a jornada completa obtiene rendimientos del capital inmobiliario y, según las preguntas frecuentes de la AEAT, no está obligado, aunque alquile locales o garajes con IVA. Aun así, tener el sistema preparado no tiene desventaja, y conviene confirmar tu caso con tu asesor fiscal.

Caso práctico: imagina que alquilas un local comercial a una empresa y que tu alquiler es una actividad económica porque tienes al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. Cada mes emites una factura con IVA repercutido al inquilino. A partir del 1 de julio de 2027 (fecha legal hoy; Hacienda ha anunciado el retraso a octubre de 2028), esa factura tendrá que salir de un sistema Verifactu: con hash encadenado al registro anterior, código QR impreso en el PDF y, según la modalidad elegida, envío del registro a la Agencia Tributaria en el momento de la emisión. Si en cambio tu actividad es una sociedad patrimonial con varios inmuebles arrendados, la fecha que te aplica es antes: el 1 de enero de 2027, por tributar en el Impuesto sobre Sociedades.

Qué exige Verifactu a un sistema de facturación

Entre los requisitos técnicos del reglamento destacan: que cada registro de facturación quede encadenado con el anterior (normalmente mediante un hash), de forma que no se pueda insertar, modificar ni eliminar un registro ya emitido sin que quede evidencia; que exista una huella o firma verificable en cada factura (habitualmente representada como código QR en el documento); y la posibilidad de que la Agencia Tributaria reciba, en tiempo real o diferido según la modalidad, la información de cada registro.

Calendario completo de Verifactu para alquileres en 2027

• Hasta el 31 de diciembre de 2026 (sociedades) o el 30 de junio de 2027 (resto): periodo de pruebas, adopción voluntaria.
• 1 de enero de 2027: obligatorio para sociedades (Impuesto sobre Sociedades).
• 1 de julio de 2027: obligatorio para autónomos y el resto de obligados tributarios, incluidos quienes arriendan inmuebles como actividad económica.
• Anunciado el 5 de octubre de 2026: Hacienda retrasará la obligación a octubre de 2028. Hasta que se publique en el BOE, las fechas que obligan son las dos anteriores.

Estas fechas no son las que se anunciaron en un primer momento: el calendario inicial fijaba la entrada en vigor en 2026, y se retrasó un año mediante el Real Decreto-ley 15/2025. La propia nota informativa de la Agencia Tributaria sobre la ampliación del plazo de adaptación explica el motivo: dar más margen a empresas y desarrolladores de software para adaptar sus sistemas. Conviene tenerlo en cuenta si manejas información de otras fuentes publicada antes de ese aplazamiento, porque puede seguir citando 2026 como fecha límite.

Cómo prepararte antes de la fecha límite

Cambiar de sistema de facturación bajo presión, en los días previos a una fecha límite legal, es el peor momento para hacerlo: hay más riesgo de errores, de facturas mal emitidas y de tiempo perdido reconciliando datos. La alternativa razonable es activar Verifactu durante el periodo de pruebas, con volumen de facturación real pero sin la presión de la obligación legal encima, y llegar a 2027 con el sistema ya probado. Para revisar tu caso punto por punto, usa el checklist Verifactu para propietarios.

En Zalach, cada factura genera un registro con hash encadenado al anterior, incluye el código QR correspondiente en el PDF, y el sistema hace seguimiento del estado que reporta la Agencia Tributaria (aceptado, rechazado, con CSV) de forma automática. Puedes activar el modo Verifactu por entidad (sociedad o persona física) ya ahora, sin esperar a que sea obligatorio.

Si además de facturar alquiler quieres conocer tu rentabilidad real o necesitas gestionar varias sociedades con el patrimonio consolidado, Zalach también lo cubre. El detalle de cómo funciona Verifactu en Zalach está en Verifactu para alquileres.

Si emites hoy tus recibos en Word o Excel, un software de gestión de alquileres con facturación VERI*FACTU activable por entidad te evita rehacer el sistema con el plazo encima.

Preguntas frecuentes sobre Verifactu y alquileres

¿Me afecta Verifactu si solo alquilo una vivienda habitual sin servicios adicionales?
No. Si eres particular y alquilas sin una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, tu alquiler no es una actividad económica y, según la AEAT, Verifactu no te obliga. Además, el alquiler de vivienda habitual está exento de IVA y no exige factura. Si alquilas desde una sociedad, la respuesta cambia: estarás obligado si facturas con un programa.

¿Puedo empezar a usar Verifactu antes de que sea obligatorio?
Sí. Hasta la fecha que te corresponda la adopción es voluntaria, y activar el sistema con antelación te permite probarlo con tu volumen real de facturación antes de que llegue la fecha límite que te corresponda (hoy, 1 de enero o 1 de julio de 2027; Hacienda ha anunciado el retraso a octubre de 2028).

Actualizado el 7 de octubre de 2026: estado del aplazamiento anunciado y quién está obligado si alquilas como particular.