Headlease con el propietario, subarriendo por habitaciones o por vivienda completa, y el margen, el ROI y el break-even de cada operación
Requiere Pro: documentos adjuntos al headlease.
La suma de lo que pagan las habitaciones subarrendadas, o el inquilino único si se subarrienda la vivienda completa, con los mismos contratos y cobros que cualquier alquiler de Zalach.
Lo que la operación paga cada mes por el contrato de cabecera firmado con el propietario del inmueble, registrado de forma independiente al subarriendo.
La diferencia entre ambas rentas: en euros al mes y al año, en porcentaje, en ratio lease-to-rent, en ROI sobre el capital desplegado y en punto de equilibrio por ocupación.
Las unidades operadas en rent to rent no entran en los KPIs de rentabilidad de propietario de Zalach -ocupación, P&L, informes-. No es una omisión: es una decisión deliberada para no contar dos veces el mismo ingreso, porque la renta que paga el subarrendatario y la renta que cobra el propietario por el headlease son dos cosas distintas sobre el mismo inmueble.
Por el mismo motivo, el cálculo de financiación y apalancamiento -intereses, amortización, ROE, DSCR- tampoco se aplica a estas unidades: ese cálculo asume que el propietario compró el inmueble con una hipoteca, y en un headlease quien opera la unidad no la ha comprado ni la ha hipotecado.
La rentabilidad de una operación de rent to rent se mide aparte, con sus propias métricas de margen de subarriendo: el margen mensual y anual, el margen en porcentaje, la ratio lease-to-rent, el ROI sobre el capital desplegado y el punto de equilibrio por ocupación.
Ver cómo se mide la rentabilidad de propiedadEn una operación de rent to rent conviven dos rentas sobre el mismo inmueble: la que se paga al propietario por el headlease y la que se cobra al subarrendatario final, normalmente repartida entre varias habitaciones. La rentabilidad real de la operación no es ninguna de las dos por separado, sino el margen entre ambas, y calcularlo a mano cruzando gastos de puesta a punto, fianzas y varios contratos de subarriendo es un cálculo donde un solo dato mal cruzado distorsiona el margen real.
Sin un lugar único donde quede registrado el contrato con el propietario junto a los contratos de subarriendo, es fácil perder de vista qué renta corresponde a cada lado de la operación.
La rentabilidad de un rent to rent depende de cruzar la renta pagada, la cobrada, la fianza y el coste de puesta a punto; hacerlo a mano para cada unidad operada bajo este modelo es un cálculo que raramente se repite con regularidad.
Cuando el contrato con el propietario y los contratos de subarriendo no viven en el mismo sitio que el resto de la gestión, el seguimiento de fechas, fianzas y consentimientos queda disperso en documentos sueltos.
Al dar de alta o editar la unidad, se selecciona el modelo de operación "Rent-to-Rent" en lugar de "Propiedad", lo que habilita en su ficha el headlease y las métricas de rentabilidad específicas de este modelo.
Se crea el contrato de cabecera con el propietario, su renta mensual, la fianza pagada, el coste de acondicionamiento inicial, las fechas de vigencia y si existe consentimiento expreso para subarrendar.
El subarriendo al inquilino final se gestiona con los mismos contratos que cualquier alquiler de Zalach: uno por habitación si la unidad opera por habitaciones, o uno único si se subarrienda la vivienda completa.
La pestaña Rentabilidad de la unidad calcula automáticamente el margen mensual y anual, el margen en porcentaje, la ratio lease-to-rent, el ROI sobre el capital desplegado y cuántas habitaciones ocupadas hacen falta para cubrir el coste del headlease.
El contrato con el propietario se registra de forma independiente a los contratos de subarriendo, con su renta mensual, fianza pagada, coste de acondicionamiento inicial y fechas de vigencia, todo editable desde la ficha de la unidad.
El headlease incluye un campo específico para el consentimiento del propietario a subarrendar, y si no está marcado, tanto la ficha del headlease como el panel de rentabilidad muestran un aviso visible para no perderlo de vista.
Zalach calcula la diferencia entre lo que se cobra a los subarrendatarios y lo que se paga al propietario por el headlease, tanto en euros al mes como en euros al año, coloreado en verde o rojo según el signo del resultado.
Además del margen en euros, se calcula el margen en porcentaje sobre lo cobrado y la ratio lease-to-rent, que muestra qué proporción de lo que se ingresa por subarriendo se destina a pagar el headlease.
El capital desplegado en la operación - fianza pagada más coste de acondicionamiento - se usa para calcular un ROI que mide el retorno de la operación de rent to rent en relación con lo invertido para ponerla en marcha, no solo con el alquiler pagado.
Zalach calcula cuántas habitaciones ocupadas, y qué porcentaje de ocupación, son necesarias para que lo cobrado a los subarrendatarios cubra el coste del headlease, un dato clave para valorar el riesgo de la operación.
El contrato de cabecera con el propietario permite adjuntar sus propios documentos - el contrato firmado, el justificante de la fianza, el acta de entrega -, separados de los documentos de los contratos de subarriendo.
¿Dónde se registra el contrato con el propietario?
En la ficha de la unidad, como contrato de cabecera propio: renta mensual, fianza pagada, coste de acondicionamiento inicial, fechas de vigencia y el consentimiento expreso para subarrendar.
¿Dónde se registra el contrato con cada subarrendatario?
Con los contratos normales de Zalach: uno por habitación si la unidad opera por habitaciones, o uno único si se subarrienda la vivienda completa.
Ver contratos de alquilerEs el contrato de cabecera que se firma con el propietario del inmueble en una operación de rent to rent, con su renta mensual, fianza pagada, coste de acondicionamiento y fechas de vigencia registrados de forma independiente al subarriendo.
Con los contratos normales de Zalach: uno por habitación si la unidad opera por habitaciones, o uno único si se subarrienda la vivienda completa, exactamente igual que cualquier otro alquiler.
Como la diferencia entre lo cobrado a los subarrendatarios y lo pagado al propietario por el headlease, mostrado en euros al mes, en euros al año y en porcentaje.
Es el número de habitaciones ocupadas, y el porcentaje de ocupación correspondiente, necesario para que los ingresos por subarriendo cubran el coste del headlease pagado al propietario.
Sí, si el headlease no tiene marcado el consentimiento expreso de subarriendo, tanto su ficha como el panel de rentabilidad de la unidad muestran un aviso visible.
Depende de qué parte: en rent to rent conviven acciones gratuitas y acciones de pago. El plan gratuito incluye headlease como contrato de cabecera propio, aviso si falta el consentimiento de subarriendo, cálculo automático del margen mensual y anual y 3 más. Necesita Pro: documentos adjuntos al headlease.
Ten en cuenta que la mayoría de operaciones de rent to rent se subarriendan por habitaciones, y que el margen de cada operación se apoya en los mismos cobros que cualquier contrato.
Esta funcionalidad está integrada en la solución global de gestión de patrimonio inmobiliario.
Prueba Zalach gratis y controla el headlease, el subarriendo y la rentabilidad de cada unidad operada en rent to rent en un solo sitio.
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