El margen real entre lo que pagas y lo que cobras, por operación
Headlease con el propietario, subarriendo por habitaciones o por vivienda completa, y el margen, el ROI y el break-even de cada operación
Disponible desde el plan proEn una operación de rent to rent conviven dos rentas sobre el mismo inmueble: la que se paga al propietario por el headlease y la que se cobra al subarrendatario final, normalmente repartida entre varias habitaciones. La rentabilidad real de la operación no es ninguna de las dos por separado, sino el margen entre ambas, y calcularlo a mano cruzando gastos de puesta a punto, fianzas y varios contratos de subarriendo es fácil de hacer mal.
Zalach registra el headlease de cada unidad como un contrato de cabecera propio, con su propietario, su renta mensual, la fianza pagada, el coste de acondicionamiento inicial (setup), sus fechas de vigencia y si existe consentimiento expreso del propietario para subarrendar. El subarriendo, por su parte, se gestiona con los contratos normales de la aplicación — uno por habitación si el inmueble opera por habitaciones, o uno único si se subarrienda completo.
A partir de ambos lados, la pestaña Rentabilidad de la unidad calcula automáticamente el margen mensual y anual en euros, el margen en porcentaje, la ratio lease-to-rent (lo que se paga frente a lo que se cobra), el ROI sobre el capital desplegado en fianza y acondicionamiento, el propio capital desplegado y el punto de equilibrio: cuántas habitaciones ocupadas hacen falta, y qué porcentaje de ocupación, para cubrir el coste del headlease.
Rent to rent, sin las herramientas adecuadas
Separar lo que se paga al propietario de lo que se cobra al subarrendatario es confuso
Sin un lugar único donde quede registrado el contrato con el propietario junto a los contratos de subarriendo, es fácil perder de vista qué renta corresponde a cada lado de la operación.
El margen real de cada operación de rent to rent no queda claro
La rentabilidad de un rent to rent depende de cruzar la renta pagada, la cobrada, la fianza y el coste de puesta a punto; hacerlo a mano para cada unidad operada bajo este modelo es un cálculo que raramente se repite con regularidad.
Gestionar dos contratos ligados al mismo inmueble se hace fuera del sistema
Cuando el contrato con el propietario y los contratos de subarriendo no viven en el mismo sitio que el resto de la gestión, el seguimiento de fechas, fianzas y consentimientos queda disperso en documentos sueltos.
Así lo resuelve Zalach
Marca la unidad como operada en rent-to-rent
Al dar de alta o editar la unidad, se selecciona el modelo de operación "Rent-to-Rent" en lugar de "Propiedad", lo que habilita en su ficha el headlease y las métricas de rentabilidad específicas de este modelo.
Registra el headlease con el propietario
Se crea el contrato de cabecera con el propietario, su renta mensual, la fianza pagada, el coste de acondicionamiento inicial, las fechas de vigencia y si existe consentimiento expreso para subarrendar.
Da de alta el subarriendo con contratos normales
El subarriendo al inquilino final se gestiona con los mismos contratos que cualquier alquiler de Zalach: uno por habitación si la unidad opera por habitaciones, o uno único si se subarrienda la vivienda completa.
Consulta el margen, el ROI y el break-even
La pestaña Rentabilidad de la unidad calcula automáticamente el margen mensual y anual, el margen en porcentaje, la ratio lease-to-rent, el ROI sobre el capital desplegado y cuántas habitaciones ocupadas hacen falta para cubrir el coste del headlease.
Todo lo que incluye
Headlease como contrato de cabecera propio
El contrato con el propietario se registra de forma independiente a los contratos de subarriendo, con su renta mensual, fianza pagada, coste de acondicionamiento inicial y fechas de vigencia, todo editable desde la ficha de la unidad.
Aviso si falta el consentimiento de subarriendo
El headlease incluye un campo específico para el consentimiento del propietario a subarrendar, y si no está marcado, tanto la ficha del headlease como el panel de rentabilidad muestran un aviso visible para no perderlo de vista.
Cálculo automático del margen mensual y anual
Zalach calcula la diferencia entre lo que se cobra a los subarrendatarios y lo que se paga al propietario por el headlease, tanto en euros al mes como en euros al año, coloreado en verde o rojo según el signo del resultado.
Margen en porcentaje y ratio lease-to-rent
Además del margen en euros, se calcula el margen en porcentaje sobre lo cobrado y la ratio lease-to-rent, que muestra qué proporción de lo que se ingresa por subarriendo se destina a pagar el headlease.
ROI sobre el capital desplegado
El capital desplegado en la operación — fianza pagada más coste de acondicionamiento — se usa para calcular un ROI que mide el retorno de la operación de rent to rent en relación con lo invertido para ponerla en marcha, no solo con el alquiler pagado.
Punto de equilibrio (break-even) por ocupación
Zalach calcula cuántas habitaciones ocupadas, y qué porcentaje de ocupación, son necesarias para que lo cobrado a los subarrendatarios cubra el coste del headlease, un dato clave para valorar el riesgo de la operación.
Documentos adjuntos al headlease
El contrato de cabecera con el propietario permite adjuntar sus propios documentos — el contrato firmado, el justificante de la fianza, el acta de entrega —, separados de los documentos de los contratos de subarriendo.
Preguntas sobre Rent to rent
Es el contrato de cabecera que se firma con el propietario del inmueble en una operación de rent to rent, con su renta mensual, fianza pagada, coste de acondicionamiento y fechas de vigencia registrados de forma independiente al subarriendo.
Con los contratos normales de Zalach: uno por habitación si la unidad opera por habitaciones, o uno único si se subarrienda la vivienda completa, exactamente igual que cualquier otro alquiler.
Como la diferencia entre lo cobrado a los subarrendatarios y lo pagado al propietario por el headlease, mostrado en euros al mes, en euros al año y en porcentaje.
Es el número de habitaciones ocupadas, y el porcentaje de ocupación correspondiente, necesario para que los ingresos por subarriendo cubran el coste del headlease pagado al propietario.
Sí, si el headlease no tiene marcado el consentimiento expreso de subarriendo, tanto su ficha como el panel de rentabilidad de la unidad muestran un aviso visible.
Está disponible desde el plan Pro de Zalach.
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