Contrato de alquiler de local comercial
Modelo de arrendamiento de local de negocio para uso distinto de vivienda, con el texto íntegro comentado: actividad, obras de adaptación, IVA, retención y fianza de dos mensualidades.
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Un contrato donde manda lo que firmáis.
Cuando se alquila un local para montar una tienda, una oficina, un taller o un despacho profesional, el arrendamiento entra en la categoría que la LAU llama «uso distinto del de vivienda» (artículo 3). El destino del inmueble es una actividad económica, no el domicilio de nadie, y esa diferencia tiene una consecuencia enorme: el Título III de la ley es en su mayor parte dispositivo, de modo que lo primero que se aplica es la voluntad de las partes y solo después la ley y, supletoriamente, el Código Civil.
Traducido a la práctica: aquí no hay prórroga obligatoria ni renta protegida. El plazo que escribáis es el plazo que hay, la actualización es la que pactéis y las obligaciones de conservación pueden repartirse casi como queráis. Ese margen es una ventaja para quien redacta con cuidado y una trampa para quien copia un modelo de vivienda y cambia la palabra «piso» por «local»: en un contrato de negocio, lo que no está escrito, sencillamente no se puede exigir después.
Hay además una capa fiscal que no existe en el alquiler de vivienda. La renta se incrementa con IVA, el arrendador emite factura y, si es persona física y el inquilino es empresario o profesional, este le practica una retención a cuenta del IRPF que ingresa directamente en Hacienda. Por eso el recibo de un local nunca es «la renta y ya está»: son tres cifras distintas, y confundirlas es el origen de la mitad de las discusiones contables entre propietario e inquilino.
Los puntos críticos de un alquiler de negocio.
Actividad concreta a la que se destina
No basta con decir que el local se alquila para uso comercial. Conviene identificar la actividad y, si se puede, su epígrafe del IAE. De eso depende qué licencias hacen falta, qué obras van a ser necesarias y en qué casos el propietario puede oponerse a un cambio de negocio.
Superficie y estado del local
Metros cuadrados aproximados, referencia catastral y descripción del estado en que se entrega. Si el local se entrega en bruto, sin instalaciones, decirlo evita reclamaciones posteriores y encaja con el reparto de obras de adaptación que se pacte.
Renta, IVA y retención
El importe de la renta, el IVA que se le añade y, cuando proceda, la retención de IRPF que practica el inquilino. Conviene indicar la cuenta de ingreso y el plazo de pago mensual, y quién emite la factura, para que la contabilidad de ambas partes cuadre desde el primer mes.
Régimen de obras de adaptación
Casi todo negocio necesita reformar el local. Hay que decir quién autoriza las obras, quién las paga y qué pasa al final del contrato: si el inquilino debe dejarlo como estaba o si las instalaciones quedan en beneficio del inmueble sin indemnización.
Garantías y seguro de responsabilidad civil
Además de la fianza legal de dos mensualidades, es habitual exigir aval o depósito adicional. Y conviene obligar al inquilino a mantener una póliza de responsabilidad civil que cubra los daños derivados de su actividad, sobre todo si atiende público.
Cese de actividad y resolución
Un local cerrado se deteriora y pierde valor comercial. Por eso interesa pactar que el cese prolongado de la actividad sin causa justificada permite resolver, junto al resto de causas: impago de renta o de IVA, obras no consentidas o cesión no autorizada.
Cláusula a cláusula, explicada.
Texto íntegro de la plantilla descargable. Los datos variables van entre corchetes; en el Word aparecen como líneas en blanco.
En [Ciudad] a [Fecha de firma].
De una parte, [Nombre completo del arrendador], con [DNI o CIF], con domicilio en [Domicilio del arrendador], actuando como parte arrendadora (en adelante, "el Arrendador").
De otra parte, [Nombre del arrendatario o razón social], con [DNI o CIF], con domicilio en [Domicilio del arrendatario], representada en su caso por [Nombre del representante] con DNI/NIE [DNI del representante], actuando como parte arrendataria (en adelante, "el Arrendatario").
Qué significa esta cláusula
Identifica a las partes contemplando algo que en vivienda casi nunca ocurre: que el inquilino sea una sociedad. Cuando lo es, hay que identificar también a la persona que firma y comprobar que tiene poder suficiente, porque un contrato firmado por quien no representa a la empresa es un problema serio si luego hay que reclamar. El error clásico es contratar con la marca comercial en vez de con la razón social y el CIF: la marca no responde de nada.
PRIMERO.- Que el Arrendador es propietario del local sito en [Dirección del local], con referencia catastral [Referencia catastral], con una superficie aproximada de [Superficie] m².
SEGUNDO.- Que el Arrendatario ha convenido con el Arrendador el arrendamiento de dicho local para el ejercicio de la actividad de [Actividad o epígrafe IAE], lo que llevan a cabo con arreglo a las siguientes estipulaciones.
Qué significa esta cláusula
Describe qué se alquila y para qué negocio. La palabra «aproximada» junto a la superficie no es un descuido: evita que una diferencia de metros respecto al catastro se convierta en una reclamación. Y dejar escrita la actividad desde el principio es lo que después permite exigir que el local no se dedique a otra cosa. Si el expositivo segundo se deja genérico, la cláusula de destino pierde casi toda su fuerza.
El Arrendador arrienda al Arrendatario el local descrito, con destino exclusivo al ejercicio de la actividad de [Actividad], uso distinto de vivienda a los efectos del artículo 3.2 LAU. El Arrendatario deberá obtener por su cuenta las licencias y autorizaciones administrativas necesarias para el ejercicio de dicha actividad.
Qué significa esta cláusula
Hace dos cosas a la vez: encuadra el contrato como uso distinto de vivienda, que es lo que determina todo su régimen, y traslada al inquilino el riesgo administrativo de la licencia. Ese reparto es habitual, pero tiene una cara incómoda: si el ayuntamiento deniega la licencia por características del local y no del negocio, el inquilino puede acabar pagando renta por un espacio en el que no puede abrir. Comprobar la aptitud del local antes de firmar interesa a los dos.
El presente contrato se rige, en primer término, por la voluntad de las partes conforme al Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título I de dicha ley y, supletoriamente, por el Código Civil.
Qué significa esta cláusula
Es la cláusula que explica por qué este contrato se parece tan poco al de una vivienda. El orden que fija —primero lo pactado, después la ley— es el propio de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, y significa que el documento que firmáis es la norma principal de vuestra relación. Cuanto más escueto sea el contrato, más lagunas habrá que rellenar con normas generales pensadas para otros supuestos.
El arrendamiento se pacta por un plazo de [Duración pactada], a contar desde el día [Fecha de inicio], prorrogable tácitamente por periodos anuales sucesivos salvo que cualquiera de las partes comunique a la otra, por escrito y con al menos [Meses de preaviso] meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Qué significa esta cláusula
Aquí el plazo escrito sí es el plazo real: no hay prórroga forzosa a favor del inquilino. La prórroga es tácita y bidireccional, así que quien quiera salir debe avisar dentro del plazo de preaviso; si se pasa la fecha, se queda un año más. Rellena ese número de meses con cuidado: un preaviso demasiado corto deja al propietario sin margen para buscar otro inquilino, y uno demasiado largo ata al negocio a decidir su futuro con mucha antelación.
Se establece en concepto de renta la cantidad de [Renta mensual] mensuales, más el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo legal vigente, a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los [Días] primeros días de cada mes mediante transferencia al número de cuenta [IBAN]. Si el Arrendador es persona física, el Arrendatario practicará e ingresará en la Hacienda Pública la retención a cuenta del IRPF que legalmente corresponda, entregando al Arrendador justificante de dicho ingreso.
Qué significa esta cláusula
Esta es la cláusula que más se diferencia del alquiler de vivienda. La renta pactada es la base: encima se añade el IVA, que el propietario cobra y luego ingresa, y sobre esa base se calcula la retención de IRPF que el inquilino descuenta e ingresa por él cuando el arrendador es un particular. El error típico es pactar «mil euros al mes» sin decir si esa cifra incluye o no los impuestos: la discusión llega puntualmente con la primera factura. Comprueba los tipos vigentes al firmar, porque se fijan por norma y no por el contrato.
A la firma de este contrato, el Arrendatario hace entrega al Arrendador, en concepto de fianza legal, de la cantidad de [Importe de la fianza], equivalente a DOS MENSUALIDADES de renta, conforme al artículo 36.2 LAU, sin perjuicio de las garantías adicionales que pudieran pactarse.
Qué significa esta cláusula
En uso distinto de vivienda la fianza legal es de dos mensualidades, el doble que en un piso, y sigue siendo obligatoria aunque el resto del contrato sea libremente pactado. La coletilla sobre garantías adicionales abre la puerta a lo que se estila en locales: aval bancario, depósito de varios meses o afianzamiento personal de los socios. Rebajar la fianza legal por acuerdo no es buena idea, y no depositarla donde lo exija tu comunidad autónoma expone al propietario a una sanción.
El Arrendatario podrá realizar, a su cargo y con el consentimiento previo y escrito del Arrendador, las obras de adaptación del local necesarias para el ejercicio de su actividad, debiendo contar con las licencias municipales correspondientes. A la finalización del contrato, salvo pacto en contrario, el Arrendatario deberá reponer el local a su estado original o, en su caso, las instalaciones quedarán en beneficio de la finca sin derecho a indemnización.
Qué significa esta cláusula
Es la cláusula específica del alquiler de negocio: casi ningún local se abre sin reformarlo. Resuelve las tres preguntas que generan conflicto —quién autoriza, quién paga y qué pasa al final— y deja al propietario la decisión sobre si quiere el local restituido o prefiere quedarse las mejoras. Si esta cláusula falta, el inquilino puede encontrarse con que le exigen desmontar una instalación que costó una fortuna, o el propietario con un local irreconocible y adaptado a un negocio que ya no existe.
Queda expresamente prohibida la cesión del contrato y el subarriendo, total o parcial, del local sin el consentimiento previo y escrito del Arrendador, en los términos del artículo 32 LAU.
Qué significa esta cláusula
Merece una lectura atenta porque invierte la regla por defecto. La LAU prevé que, en locales donde se ejerce una actividad empresarial o profesional, el inquilino pueda ceder el contrato o subarrendar sin permiso, a cambio de que el propietario pueda elevar la renta. Como el régimen es dispositivo, este modelo lo excluye y exige consentimiento escrito. Si borras la cláusula, no te quedas sin regulación: vuelve a aplicarse el régimen legal y podrías encontrarte con un inquilino distinto del que elegiste.
El Arrendatario se obliga a mantener en vigor, durante toda la vigencia del contrato, una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra los daños derivados del ejercicio de su actividad en el local.
Qué significa esta cláusula
Cubre el riesgo propio de un espacio abierto a clientes o con maquinaria: que la actividad del inquilino cause daños a terceros o al propio edificio. Al propietario le interesa porque su seguro del continente no cubre lo que haga el negocio, y a la comunidad de propietarios también. Lo razonable es pedir copia de la póliza al firmar y el recibo cada año; una obligación que no se comprueba nunca es casi como no tenerla.
El Arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por: a) falta de pago de la renta, del IVA repercutido o de la fianza; b) cesión o subarriendo no consentidos; c) realización de obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario; d) desarrollo en el local de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; e) cese de la actividad para la que se arrienda el local por un periodo superior a [Periodo] sin causa justificada.
Qué significa esta cláusula
Dos causas son propias de este tipo de contrato y no existen en un alquiler de vivienda: el impago del IVA repercutido, que se trata igual que el impago de la renta, y el cierre prolongado del negocio. Esta última protege al propietario de quedarse con un local persianado durante meses, algo que deprecia el inmueble y la calle entera. Rellena el plazo con una cifra concreta: un «periodo prolongado» sin cuantificar es imposible de aplicar sin discusión.
Las comunicaciones entre las partes se realizarán por escrito a los siguientes datos: Arrendador: [Nombre] ([Email]) ([Teléfono]); Arrendatario: [Nombre o razón social] ([Email]) ([Teléfono]).
Qué significa esta cláusula
En un alquiler de negocio los avisos que de verdad importan son el de no renovación y el de impago, y ambos dependen de haber notificado en plazo. Con una sociedad como inquilino conviene fijar además una persona de contacto: el domicilio social suele ser el de una gestoría donde nadie lee el correo a tiempo. Un aviso enviado a una dirección que ya no se usa es, a efectos prácticos, un aviso que no se dio.
Los datos personales facilitados serán tratados por el Arrendador con la finalidad de gestionar el presente contrato, sobre la base de la ejecución de la relación contractual, pudiendo ejercitarse los derechos de acceso, rectificación, supresión, portabilidad y limitación del tratamiento dirigiéndose al Arrendador en el domicilio indicado, así como presentar reclamación ante la Agencia Española de Protección de Datos.
Qué significa esta cláusula
Informa del tratamiento de los datos de las personas físicas que intervienen. Aunque el inquilino sea una empresa, en el contrato aparecen datos personales de su representante, y esa información también está protegida. Es una cláusula corta y de puro cumplimiento, pero quitarla no ahorra nada: la obligación de informar existe igual, solo que sin dejar constancia de haberla cumplido.
Las partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales del lugar en el que radique el local arrendado, para cuantas cuestiones litigiosas pudieran derivarse del presente contrato.
En prueba de conformidad, firman por duplicado el presente contrato en el lugar y fecha indicados.
Qué significa esta cláusula
Fija el juzgado competente en el lugar del local, lo que evita tener que litigar en la ciudad del domicilio social del inquilino si es una empresa de fuera. Al firmar por duplicado, comprueba que quien estampa la firma por la sociedad es la misma persona identificada en el encabezamiento y que lo hace indicando el cargo; una firma sin identificar puede complicar mucho una reclamación posterior.
Descarga el contrato de local en Word
Recibes el documento con los campos variables en blanco: actividad, superficie, renta, plazo de preaviso y fianza. Listo para adaptarlo a tu operación y firmarlo.
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Este contrato frente a los demás.
Frente al de vivienda habitual
El contraste es máximo. En vivienda la ley impone prórrogas de hasta cinco o siete años, fianza de una mensualidad y renta exenta de IVA; aquí no hay prórroga forzosa, la fianza es de dos mensualidades y cada recibo lleva impuestos. Si tu inquilino va a vivir en el inmueble, la plantilla correcta es la de contrato de alquiler de vivienda, no esta.
Frente al de plaza de garaje
Una plaza suelta también se cede para un uso que no es vivienda, pero ahí no hay actividad económica del inquilino, ni licencias, ni obras de adaptación, ni seguro de responsabilidad civil que exigir. Aquel contrato se resuelve en dos folios y en él pesa mucho más el inventario de mandos y llaves. Puedes verlo en la plantilla de contrato de garaje.
Frente al de trastero
Un trastero se alquila para guardar cosas, y precisamente por eso su modelo prohíbe de forma expresa cualquier uso comercial o industrial. Si tu inquilino quiere un espacio de almacenaje ligado a su negocio, este contrato de local es la base adecuada y no la del contrato de trastero, cuyo destino pactado le impediría usarlo así.
Lo que más se falla al alquilar un local.
Pactar una renta sin aclarar si incluye impuestos
Escribir una cifra a secas y descubrir en la primera factura que una parte pensaba en la base y la otra en el total. La renta, el IVA que se añade y la retención que se descuenta deben aparecer diferenciados desde la firma.
Reutilizar un modelo de vivienda cambiando cuatro palabras
Arrastrar las prórrogas del artículo 10 o la fianza de una mensualidad a un contrato de negocio produce un documento incoherente: cláusulas que citan artículos que no vienen al caso y que dejan sin regular lo que aquí de verdad importa, que son las obras, la actividad y las garantías.
No comprobar que el local admite la actividad
Firmar y descubrir después que el inmueble no reúne las condiciones para obtener la licencia, o que la normativa municipal no permite ese uso en esa calle. La cláusula de licencias reparte el riesgo, pero no lo elimina para ninguna de las dos partes.
Dejar las obras de adaptación en un acuerdo verbal
El inquilino invierte en la reforma confiando en que las instalaciones son suyas y el propietario en que el local se le devolverá como estaba. Sin autorización escrita y sin decidir el destino de las mejoras, ese choque llega siempre al final del contrato.
Olvidar el traspaso y la indemnización por clientela
La LAU reconoce, en ciertos casos y con requisitos estrictos, una compensación al inquilino de un local abierto al público cuando el contrato termina por transcurso del plazo. Es una materia que las partes pueden regular en el contrato y que la mayoría de modelos gratuitos ni menciona: si tu caso puede encajar ahí, consúltalo antes de firmar.
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Es el arrendamiento de una finca urbana cuyo destino no es servir de vivienda al inquilino: un local de negocio, una oficina, un despacho profesional o un almacén. La LAU lo regula en su Título III y, a diferencia del alquiler de vivienda, deja que sean las partes quienes fijen casi todas las condiciones.
Lo que las partes acuerden. No existe prórroga obligatoria de cinco o siete años como en vivienda, así que el plazo escrito en el contrato es el plazo real. Es habitual pactar duraciones largas con prórrogas tácitas anuales y un preaviso de varios meses para no renovar.
Sí. El arrendamiento de un local para una actividad empresarial o profesional no está exento, así que la renta se incrementa con el IVA al tipo general vigente y el arrendador debe emitir factura y declararlo. Conviene comprobar el tipo aplicable en el momento de la firma, porque es un dato que puede cambiar por norma.
Cuando el arrendador es una persona física y el inquilino es empresario o profesional, este último debe retener un porcentaje de la renta e ingresarlo en Hacienda a cuenta del IRPF del arrendador, entregándole el justificante. El propietario cobra menos cada mes, pero esa retención se le descuenta después en su declaración.
La fianza legal es de dos mensualidades de renta, el doble que en vivienda, según el artículo 36.2 de la LAU. Además es muy frecuente pactar garantías adicionales, como un aval bancario o meses de depósito, sobre todo cuando el inquilino es una sociedad de reciente constitución.
En este modelo la obtención de licencias y autorizaciones administrativas corre por cuenta del inquilino, que es quien va a ejercer la actividad. Conviene comprobar antes de firmar que el local es apto para esa actividad concreta, porque la licencia puede denegarse por motivos del inmueble y no del negocio.
Depende de lo que diga el contrato. La LAU contempla que, en locales donde se ejerce una actividad empresarial o profesional, el inquilino pueda ceder o subarrendar con derecho del propietario a subir la renta, pero las partes pueden pactar lo contrario. Este modelo lo prohíbe expresamente salvo consentimiento previo y escrito del arrendador.
Aviso legal
Esta plantilla es un modelo orientativo de uso general y no constituye asesoramiento jurídico. Cada arrendamiento tiene circunstancias propias y la normativa aplicable puede variar según la comunidad autónoma y el momento. Antes de firmar, revisa el contrato con un profesional. Zalach no se responsabiliza del uso que se haga de este modelo.
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