Modelo de contrato de alquiler de vivienda habitual
El contrato completo, cláusula a cláusula y explicado en lenguaje llano, para alquilar un piso o una casa como domicilio habitual y permanente del inquilino.
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Qué es y cuándo se usa este contrato.
Un contrato de arrendamiento de vivienda habitual es el que se firma cuando el inquilino va a vivir en el inmueble de forma permanente: el piso o la casa constituyen su domicilio, no un alojamiento temporal por estudios, trabajo de temporada o vacaciones. Esa finalidad es lo que activa el régimen protector del Título II de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y no depende de cómo se titule el documento sino del uso real que se le da a la vivienda.
Ese régimen es en buena parte imperativo, es decir, no se puede rebajar por acuerdo entre las partes. La prórroga obligatoria hasta cinco años cuando el arrendador es persona física, o siete cuando es una sociedad; la fianza de una mensualidad del artículo 36.1; el límite de actualización de la renta del artículo 18; o el reparto de gastos generales del artículo 20 se aplican aunque el contrato diga otra cosa. Por eso conviene entender qué hace cada cláusula antes de tocarla: una cláusula mal copiada de otro modelo puede ser sencillamente ineficaz.
Frente al resto de plantillas de este hub, esta es la que menos margen deja a la voluntad de las partes. En un local comercial o en una plaza de garaje manda casi todo lo que las partes escriban; aquí, en cambio, la ley fija un suelo de derechos del inquilino que el contrato solo puede mejorar. La contrapartida práctica es sencilla: el alquiler de vivienda habitual está exento de IVA y su fianza legal es de una sola mensualidad, dos diferencias que se notan desde el primer recibo.
Lo que no puede faltar en el contrato.
Identificación de las partes
Nombre completo, DNI, NIE o CIF y domicilio de arrendador e inquilino. Si el arrendador es una sociedad, hay que identificar también a quien firma y en qué calidad. Si el piso tiene varios propietarios o entran varios inquilinos, conviene que todos figuren y firmen para poder reclamar a cualquiera de ellos.
Descripción de la vivienda y su destino
Dirección completa, referencia catastral y mención a que la vivienda se entrega en condiciones adecuadas. El destino a vivienda habitual y permanente debe estar escrito de forma expresa: es lo que determina qué ley se aplica y también una causa de resolución si el inquilino deja de vivir allí.
Duración, inicio y prórrogas
Fecha exacta de inicio, plazo pactado y régimen de prórrogas. Aunque la ley imponga un mínimo, el contrato debe decir desde cuándo cuenta el plazo, porque de esa fecha dependen la primera actualización de renta y los plazos de preaviso de ambas partes.
Renta, forma de pago y actualización
Importe mensual, día límite de pago, cuenta de destino y concepto. Si la renta va a actualizarse cada año hay que decirlo expresamente y con qué referencia: si el contrato no prevé actualización, la renta se queda como está durante toda la vigencia.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal de una mensualidad debe constar entregada y, en la mayoría de comunidades, depositarse en el organismo autonómico. Si además se pacta un aval o un depósito complementario, conviene separarlo claramente de la fianza legal para que no se confundan al devolverla.
Gastos, conservación y causas de resolución
Quién paga el IBI, la comunidad y los suministros; quién asume las reparaciones y qué obras puede hacer el inquilino. Y una lista clara de causas de resolución, que evita discusiones sobre si un incumplimiento concreto permite o no terminar el contrato.
Cláusula a cláusula, explicada.
Este es el texto íntegro de la plantilla que puedes descargar. Los datos variables aparecen entre corchetes: en el Word los encontrarás como líneas en blanco listas para rellenar.
En [Ciudad] a [Fecha de firma].
De una parte, [Nombre completo del arrendador], con [DNI o CIF], con domicilio en [Domicilio del arrendador], actuando como parte arrendadora (en adelante, "el Arrendador").
De otra parte, D/Dª [Nombre completo del inquilino], mayor de edad, con DNI/NIE [DNI o NIE], con domicilio en [Domicilio del inquilino], actuando como parte arrendataria (en adelante, "el Arrendatario"). Se incorpora copia de su DNI como Anexo 1 al presente Contrato.
Las partes intervienen en su propio nombre y derecho, y se reconocen la capacidad legal necesaria para celebrar el presente contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Qué significa esta cláusula
Identifica quién se obliga y ante quién, y deja escrito desde la primera línea que el contrato se somete a la LAU. Sin una identificación completa, reclamar un impago se complica: necesitas nombre y documento exactos para dirigir la demanda. El error habitual es firmar solo con uno de los inquilinos cuando van a vivir varios adultos; si solo firma uno, solo a él le puedes exigir la renta.
PRIMERO.- Que el Arrendador es propietario de la vivienda sita en [Dirección completa de la vivienda], con referencia catastral [Referencia catastral], con cédula de habitabilidad/licencia de primera ocupación vigente, cuyas características son conocidas por el Arrendatario, quien la ha visitado y encuentra en condiciones adecuadas para su destino.
SEGUNDO.- Que el Arrendatario ha convenido con el Arrendador el arrendamiento de dicha vivienda para constituir su domicilio habitual y permanente, lo que llevan a cabo por medio del presente contrato y con arreglo a las siguientes estipulaciones.
Qué significa esta cláusula
Los expositivos sitúan la operación: qué inmueble es y para qué se alquila. La referencia catastral evita confusiones cuando el edificio tiene varias viviendas parecidas, y la mención a que el inquilino la ha visitado y la encuentra adecuada dificulta reclamaciones posteriores por defectos evidentes. Si eliminas la frase sobre el domicilio habitual y permanente, abres la puerta a discutir después qué régimen legal se aplica.
El Arrendador arrienda al Arrendatario la vivienda descrita en el expositivo primero, con destino exclusivo a satisfacer la necesidad de vivienda habitual y permanente del Arrendatario y su unidad familiar, quedando prohibido cualquier otro uso sin consentimiento escrito del Arrendador.
Qué significa esta cláusula
Fija para qué se puede usar la vivienda. Es la cláusula que te permite oponerte a que el inquilino monte un despacho abierto al público, la anuncie como apartamento turístico o la subarriende por habitaciones. Si la quitas, sigue aplicándose el destino pactado de forma implícita, pero pierdes el apoyo contractual expreso para reaccionar rápido. El error frecuente es dejarla genérica y luego pretender prohibir usos concretos que nunca se mencionaron.
El presente contrato se regirá por lo pactado por las partes, por el Título II de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por el Código Civil.
Qué significa esta cláusula
Marca el orden de prelación de normas. Conviene entender el matiz: en vivienda habitual lo pactado solo vale si no contradice las normas imperativas del Título II, así que una cláusula que empeore la posición legal del inquilino se tiene por no puesta aunque esté firmada. Quitar esta cláusula no cambia la ley aplicable, que depende del uso real, pero sí facilita malentendidos.
El arrendamiento se pacta por un plazo inicial de [Duración pactada], a contar desde el día [Fecha de inicio]. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, la duración total del arrendamiento fuese inferior a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración mínima, salvo que el Arrendatario manifieste al Arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Una vez transcurrido el plazo mínimo legal, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato al menos con cuatro meses de antelación a esa fecha, en el caso del Arrendador, y al menos con dos meses de antelación, en el caso del Arrendatario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, conforme al artículo 10 LAU.
Qué significa esta cláusula
Es la cláusula que más se malinterpreta. El plazo que escribas no es el plazo real: si pactas un año, el inquilino puede seguir prorrogando hasta cinco o siete años. La prórroga funciona en un solo sentido, a favor del inquilino, que además puede irse al final de cada anualidad avisando con treinta días. Los plazos de preaviso del segundo párrafo son distintos para cada parte, cuatro meses el arrendador y dos el inquilino: no avisar a tiempo prorroga el contrato un año más, y es el error que más disgustos causa.
Se establece en concepto de renta la cantidad de [Renta mensual] mensuales, a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los siete primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria al número de cuenta [IBAN], concepto: Alquiler vivienda [Dirección] Mes correspondiente.
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el Arrendador en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, conforme a lo pactado por las partes y con el límite establecido en el artículo 18 LAU, previa notificación fehaciente al Arrendatario con al menos un mes de antelación.
Qué significa esta cláusula
Define cuánto, cuándo y cómo se paga, y cuándo se puede subir. La ventana de actualización es anual y solo en el aniversario del contrato: una subida a mitad de año no es exigible. Además, la actualización requiere que el contrato la prevea y que se notifique con antelación, así que si el modelo se recorta y desaparece esta cláusula, la renta queda congelada durante toda la vigencia. La referencia al artículo 18 importa porque el índice y el tope de actualización han cambiado varias veces en los últimos años: comprueba cuál está vigente antes de aplicar una subida.
A la firma de este contrato, el Arrendatario hace entrega al Arrendador, en concepto de fianza legal, de la cantidad de [Importe de la fianza], equivalente a UNA MENSUALIDAD de renta, conforme al artículo 36.1 LAU. Esta fianza no será actualizable durante los primeros cinco (o siete) años de duración del contrato.
Qué significa esta cláusula
Documenta la entrega de la fianza legal, que en vivienda habitual es de una mensualidad y no de dos. Es importante que quede escrito que se ha entregado: si no consta, el inquilino puede reclamar su devolución sin que puedas probar su importe. La obligación que casi nadie cumple es la de depositarla en el organismo de la comunidad autónoma, algo que la mayoría exige y cuya omisión puede acarrear sanción. Confundir fianza con garantía adicional es el otro error típico: son conceptos distintos y se devuelven de forma distinta.
Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización serán a cargo del Arrendador, salvo pacto expreso en contrario recogido en Anexo, conforme al artículo 20 LAU.
Qué significa esta cláusula
Reparte los gastos que no se pueden individualizar, esto es, comunidad, IBI y seguros del inmueble. Por defecto los paga el arrendador. Trasladarlos al inquilino es posible en los términos del artículo 20, pero exige pacto expreso y por escrito, con el importe anual determinado en el momento de la firma. El error más repetido es incluir un «los gastos serán a cargo del inquilino» sin cuantificar nada: una cláusula así es fácilmente impugnable.
El Arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al Arrendatario. El Arrendatario no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento escrito del Arrendador, conforme a los artículos 21 a 23 LAU.
Qué significa esta cláusula
Separa dos cosas que se mezclan a diario: las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, que corresponden al propietario, y las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario, que son del inquilino. Una caldera averiada o una bajante rota son del arrendador; cambiar una junta o una bombilla, del inquilino. La obligación de conservar es legal y no se puede eliminar del contrato: escribir que el inquilino asume todas las reparaciones no lo convierte en válido.
El Arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar la vivienda, total o parcialmente, sin el consentimiento escrito del Arrendador, conforme al artículo 8 LAU. El incumplimiento de esta cláusula será causa de resolución del contrato.
Qué significa esta cláusula
Impide que entre en tu vivienda alguien con quien no has contratado. Es la cláusula que se invoca cuando aparece un anuncio de la vivienda en una plataforma de alquiler por días o cuando el inquilino realquila una habitación. Sin ella, sigue habiendo límites legales, pero pierdes la conexión directa entre el incumplimiento y la resolución. Ojo: el subarriendo parcial consentido es legal y bastante común, así que si lo vas a permitir, mejor regularlo por escrito que dejarlo en un permiso verbal.
El Arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato, conforme al artículo 27 LAU, por: a) falta de pago de la renta o de cualquier cantidad cuyo pago corresponda al Arrendatario; b) falta de pago de la fianza o de su actualización; c) subarriendo o cesión no consentidos; d) daños dolosos causados en la vivienda u obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario; e) actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; f) cuando la vivienda deje de destinarse a la satisfacción de la necesidad de vivienda del Arrendatario.
Qué significa esta cláusula
Enumera los incumplimientos que permiten terminar el contrato antes de tiempo. Tener la lista escrita ahorra discusiones sobre si un comportamiento concreto es o no suficiente para resolver. Conviene tener claro qué no hace esta cláusula: no permite recuperar la vivienda por tu cuenta. Aunque el inquilino incumpla de forma flagrante, la recuperación de la posesión pasa por un procedimiento judicial de desahucio. Cambiar la cerradura o cortar la luz es ilegal y te deja a ti en la peor posición.
Las comunicaciones entre las partes se realizarán por escrito a los siguientes datos: Arrendador: [Nombre] ([Email]) ([Teléfono]); Arrendatario: [Nombre] ([Email]) ([Teléfono]).
Qué significa esta cláusula
Fija un canal válido para avisar de una subida de renta, de la no renovación o de un impago. Parece burocracia y es justo lo contrario: casi todos los plazos importantes de este contrato dependen de haber notificado a tiempo y de poder demostrarlo. Sin dirección de notificaciones pactada, discutir si el inquilino recibió o no el preaviso se convierte en una cuestión de prueba incómoda. Deja también un correo electrónico, no solo el domicilio.
Los datos personales facilitados por el Arrendatario serán tratados por el Arrendador con la finalidad de gestionar el presente contrato de arrendamiento, sobre la base de la ejecución de la relación contractual. El Arrendador conservará los datos mientras la relación contractual esté vigente y, posteriormente, debidamente bloqueados, durante el plazo de prescripción legal aplicable.
El Arrendatario podrá ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, portabilidad y limitación del tratamiento dirigiéndose al Arrendador en el domicilio indicado en el encabezamiento, así como presentar reclamación ante la Agencia Española de Protección de Datos. En caso de impago de la renta, los datos del Arrendatario podrán ser cedidos a ficheros de solvencia patrimonial, en base al interés legítimo de prevención del fraude.
Qué significa esta cláusula
Informa al inquilino de qué se hace con sus datos, algo exigible aunque el arrendador sea un particular con un solo piso. La segunda parte tiene efecto práctico: avisar de antemano de que un impago puede acabar en un fichero de morosidad es requisito para poder incluirlo después. Si esta cláusula no está, la comunicación a ese tipo de ficheros se vuelve mucho más discutible.
Las partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales del lugar en el que radique la vivienda arrendada, para cuantas cuestiones litigiosas pudieran derivarse del presente contrato.
En prueba de conformidad, firman por duplicado el presente contrato en el lugar y fecha indicados. Se acompaña como Anexo 1 copia del DNI del arrendatario.
Qué significa esta cláusula
Deja claro ante qué juzgados se ventilaría un conflicto, que en arrendamientos de inmuebles es el del lugar donde está la vivienda. La firma por duplicado tiene una utilidad muy concreta: que cada parte se quede con un ejemplar firmado. El anexo con la copia del DNI ayuda a identificar al inquilino en una reclamación, y debe guardarse solo mientras haga falta para el contrato.
Llévate el contrato de vivienda en Word
El .docx trae todos los datos variables como líneas en blanco, listas para escribir encima y firmar. También puedes descargarlo en PDF si prefieres imprimirlo y rellenarlo a mano.
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En qué se diferencia de las otras plantillas.
El tipo de inmueble cambia la ley aplicable, la duración mínima, la fianza y hasta los impuestos que lleva el recibo.
| Vivienda habitual | Local comercial | Garaje o trastero | |
|---|---|---|---|
| Norma principal | Título II de la LAU | Título III de la LAU | Lo pactado y el Código Civil |
| Duración mínima protegida | 5 años (7 si el arrendador es sociedad) | La que se pacte | La que se pacte |
| Fianza legal | 1 mensualidad | 2 mensualidades | Habitualmente 1 mensualidad, por pacto |
| IVA en la renta | Exento | Sí | Sí, si se alquila por separado |
| Margen para pactar | Estrecho: hay normas imperativas | Amplio | Muy amplio |
Si lo que alquilas no es una vivienda habitual, la plantilla correcta es otra: el contrato de alquiler de local comercial, el contrato de plaza de garaje o el contrato de trastero.
Fallos que se repiten al alquilar una vivienda.
Creer que el plazo escrito es el plazo real
Pactar un año y contar con recuperar el piso a los doce meses es el malentendido más caro. Salvo que necesites la vivienda para ti o un familiar en primer grado y lo hayas previsto expresamente en el contrato, el inquilino puede prorrogar hasta los cinco o siete años.
No depositar la fianza en el organismo autonómico
Cobrar la mensualidad de fianza y guardarla en la cuenta propia es la práctica más extendida y también una de las más sancionadas. Casi todas las comunidades obligan a depositarla y fijan un plazo desde la firma.
Subir la renta sin cláusula ni preaviso
Aplicar una subida porque han subido los precios, a mitad de año o sin comunicarlo por escrito, no es exigible. La actualización tiene que estar prevista en el contrato, aplicarse en el aniversario y notificarse antes.
Usar un modelo de vivienda para un alquiler de temporada
Alquilar a estudiantes por el curso o a un profesional desplazado unos meses no es un arrendamiento de vivienda habitual. Firmar este modelo en esos casos puede acabar dándole al inquilino una protección de cinco años que nadie quería pactar.
Dejar el inventario y el estado de la vivienda sin documentar
Sin fotos ni inventario firmado en la entrega, discutir al final si un desperfecto ya estaba ahí es imposible de ganar. Añadir un anexo con el estado del inmueble y sus electrodomésticos cuesta media hora y evita casi todos los conflictos con la fianza.
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Se puede pactar la duración que las partes quieran, pero si es inferior a cinco años (siete cuando el arrendador es una persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta alcanzar ese mínimo si el inquilino quiere seguir. La prórroga es un derecho del inquilino, no del arrendador: el inquilino puede irse avisando con treinta días de antelación al vencimiento.
La fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta, según el artículo 36.1 de la LAU. Además se pueden pactar garantías adicionales, como un aval o un depósito complementario, aunque desde la reforma de 2019 esa garantía adicional está limitada a dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco o siete años. La fianza legal debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente.
No. El arrendamiento de una vivienda destinada exclusivamente a vivienda del inquilino está exento de IVA, así que la renta se cobra sin ese impuesto y el arrendador no emite factura con IVA repercutido. Esto lo diferencia del alquiler de un local, de un garaje suelto o de un trastero, donde el IVA sí suele aplicarse.
No. La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé y únicamente en la fecha en que se cumple cada año de vigencia, con el límite que marca el artículo 18 de la LAU y previa notificación al inquilino. Una subida a mitad de año, sin cláusula que la ampare o sin avisar, no es exigible.
No. Este modelo está redactado para una vivienda que constituye el domicilio habitual y permanente del inquilino, que es el supuesto del Título II de la LAU. Un alquiler por temporada (estudios, trabajo, vacaciones) o el alquiler de habitaciones sueltas tienen un régimen distinto y necesitan otra redacción.
El contrato es válido entre las partes desde que se firma, sin registro. Lo que sí es obligatorio en la práctica totalidad de comunidades autónomas es depositar la fianza en el organismo autonómico que corresponda dentro del plazo que fije cada normativa. Inscribirlo en el Registro de la Propiedad es voluntario y solo aporta protección frente a terceros.
El impago de la renta es causa de resolución del contrato conforme al artículo 27 de la LAU, pero el desahucio requiere demanda judicial: no se puede recuperar la vivienda por la vía de hecho, cambiando la cerradura o cortando suministros. Tener el contrato firmado, los recibos y las comunicaciones documentadas acelera mucho ese procedimiento.
Aviso legal
Esta plantilla es un modelo orientativo de uso general y no constituye asesoramiento jurídico. Cada arrendamiento tiene circunstancias propias y la normativa aplicable puede variar según la comunidad autónoma y el momento. Antes de firmar, revisa el contrato con un profesional. Zalach no se responsabiliza del uso que se haga de este modelo.
Si lo que alquilas no es una vivienda.
Contrato de alquiler de local comercial
Si en vez de una vivienda alquilas un local para una actividad, cambia la ley aplicable, la fianza pasa a dos mensualidades y la renta lleva IVA.
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Contrato de alquiler de plaza de garaje
Para alquilar una plaza suelta a alguien que no es tu inquilino de vivienda, con inventario de mandos y llaves.
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Contrato de alquiler de trastero
Para ceder un trastero como espacio de guarda y almacenaje, con la prohibición expresa de usarlo como vivienda.
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